Pháp luật đầu tư và những quy định chồng chéo, mâu thuẫn cần được tháo gỡ (Kỳ 2) - Bài 4: Chuyển nhượng Dự án đầu tư: Luật thì quy định đơn giản, Luật lại phức tạp

(Pháp lý) - Luật Đầu tư cho phép nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác, nhưng phải “tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng QSDĐ” (điểm c, khoản 1 Điều 45). Tuy nhiên quy định về vấn đề này trong 3 Luật lại không thống nhất, phức tạp, gây trở ngại cho hoạt động đầu tư, kinh doanh. Đặc biệt là sự can thiệp của cơ quan Nhà nước tới hoạt động tự do kinh doanh của doanh nghiệp.

Thủ tục rất phức tạp

Điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng dự án là Dự án đầu tư không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1, Điều 48 Luật Đầu tư 2014; Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng được các điều kiện trong trường hợp chuyển nhượng dự án thuộc ngành nghề đầu tư có điều kiện; Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đáp ứng các điều kiện quy định tại GCN đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan nếu có.

Khi dẫn chiếu sang quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì vấn đề chuyển nhượng dự án trở nên rất phức tạp. Cụ thể: khoản 1 và 2 Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, theo đó:

“1. Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.

2. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.

Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định…”

Điểm chung của quy định về chuyển nhượng dự án quy định ở 2 Luật trên là doanh nghiệp báo cáo, xin chấp thuận từ các cơ quan quản lý ở địa phương khi chuyển nhượng 1 dự án ít nhất 2 lần.

Để thực hiện chuyển nhượng dự án trên thực tế, Nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư trước tiên. UBND cấp tỉnh sẽ tham vấn ý kiến của các cơ quan tham mưu và cơ quan quản lý tại địa phương như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Cục Thuế trước khi quyết định chấp thuận điều chỉnh giấy chứng nhận cho nhà đầu tư.

Sau đó nhà đầu tư tiếp tục thực hiện thủ tục xin quyết định, phê duyệt chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản của UBND tỉnh. Trong thủ tục này, UBND cấp tỉnh lại một lần nữa tham vấn ý kiến của các cơ quan tham mưu và cơ quan quản lý nhà nước như ở thủ tục ban đầu (Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Cục Thuế) trước khi quyết định ban hành quyết định đồng ý việc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư.

Sự chồng chéo này gây lãng phí, kéo dài thời gian và rủi ro cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện các thủ tục, lãng phí nguồn lực Nhà nước trong việc quản lý và thực hiện các thủ tục hành chính. Thiết nghĩ, từ những hạn chế đó, không nên quy định việc chuyển nhượng dự án phải có sự phê duyệt của UBND cấp tỉnh.

Phạm vi chuyển nhượng dự án: mỗi Luật quy định một kiểu

Quyền chuyển nhượng dự án được thực hiện đối với tất cả các loại dự án (Điều 45 Luật Đầu tư, Điều 25 Luật Nhà ở, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản).

Nhưng Luật Đất đai lại quy định phạm vi chuyển nhượng dự án theo từng loại dự án đầu tư cụ thể. Luật Đất đai chỉ cho phép chuyển nhượng các dự án gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất, ở các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Các dự án khác Luật Đất đai chưa quy định cụ thể.

Theo quy định của pháp luật xây dựng thì các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô phải lấy ý kiến của các Bộ, ngành (mặc dù Chính phủ đã quy định về điều kiện) gây khó khăn cho các địa phương và doanh nghiệp. Quy định giới hạn chuyển nhượng dự án theo từng dự án cụ thể của Luật Đất đai đã hạn chế cơ hội chuyển nhượng dự án của Nhà đầu tư.

Kết mở

Luật sư Hoàng Tuấn Anh (Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội) cho rằng: Việc quy định nhiều thủ tục như vậy nhằm kiểm soát nhưng kiểm soát quá chặt và mang tính hình thức sẽ tạo thêm khó khăn cho doanh nghiệp. Quy định về điều kiện chuyển nhượng đã là đủ, việc có thêm ý kiến của các ngành, địa phương là không cần thiết. Bởi vậy, cần quy định để hạn chế sự can thiệp, cho phép của chính quyền khi chuyển nhượng một dự án đầu tư.

Phan Phan