Mua đất nền theo hình thức góp vốn: Những khuyến cáo và kiến nghị của chuyên gia

(Pháp lý) - Những năm qua việc mua đất nền theo hình thức hợp đồng góp vốn nở rộ ở khắp mọi nơi trong cả nước. Đây là hình thức mua bán tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho cả bên bán và bên mua. Vì thế chuyên gia đã đưa ra những khuyến cáo và kiến nghị với các bên.

Xử lý thế nào khi có tranh chấp xảy ra?

Trao đổi với Phóng viên Pháp lý, Luật sư Nguyễn Thị Thuý Kiều (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết: thực tế, đa phần các hợp đồng góp vốn hiện nay đều không ràng buộc chặt chẽ, cụ thể trách nhiệm cũng như chế tài đối với trường hợp một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng góp vốn (như cơ chế bồi thường thiệt hại, cơ chế xử lý do chậm tiến độ…). Hệ quả là quyền lợi của bên không vi phạm không được bảo vệ hiệu quả, do thiếu quy định chi tiết để xử lý vi phạm khi không thực hiện đúng cam kết theo hợp đồng.

Điển hình như gần đây là vụ việc khu đô thị Sentosa Riverside do Công ty Bách Đạt An làm chủ đầu tư – được tỉnh Quảng Nam đổi cho hơn 105ha đất để phân lô bán nền thu hồi vốn con đường BT thực hiện dài chỉ 1,9km. Trong khi con đường 1,9km còn đang dang dở, hơn 105ha đất đã được Công ty Bách Đạt An thông qua các đơn vị môi giới bán đến 80-85%. Điều đáng chú ý là các lô đất này được Công ty Bách Đạt An bán “lúa non”. Dự án mở bán và khách hàng đã đóng tiền mà chưa có quyết định giao đất, chưa nộp thuế sử dụng đất… Chủ đầu tư đã thu về hàng ngàn tỷ đồng, còn giá đền bù cho người dân rất thấp.

Để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư khi tham gia những hợp đồng mua bán đất theo hình thức góp vốn, bà Kiều cho rằng, giải pháp đầu tiên và tốt nhất cho cả chủ dự án và nhà đầu tư là cùng thương lượng với nhau để điều chỉnh lại hợp đồng góp vốn theo hướng bảo đảm lợi ích cho cả hai bên.

Đây không chỉ là giải pháp hay nhất không cần thông qua các cơ quan tố tụng để giải quyết tranh chấp, giúp các bên tiết kiệm được thời gian và chi phí, mà còn thể hiện sự thấu hiểu và cảm thông giữa các bên trong việc cùng xem xét và giải quyết các vấn đề phát sinh một cách khôn ngoan nhất.

Tuy nhiên, thực tế tại Việt Nam, hầu hết các tranh chấp dạng này đều khó có khả năng giải quyết thông qua thương lượng. Điều này xuất phát từ nhiều lý do, trong đó, có không ít trường hợp bên bị vi phạm cố tình lấn lướt quyền lợi của bên kia trong quá trình thương lượng, hoặc cũng có trường hợp bên vi phạm cố tình không xem xét và giải quyết tranh chấp một cách thỏa đáng bởi nhiều lý do, mà ai cũng hiểu là không thiện chí hay cố tình làm ăn theo kiểu gặp khó khăn nên “bỏ của chạy lấy người”.

Vì vậy, sự thiếu thiện chí trong thương lượng giải quyết tranh chấp không những đẩy tranh chấp này phải giải quyết bằng thủ tục tố tụng pháp luật, mà còn là nguyên nhân gây ra bức xúc và mất lòng tin trong việc hợp tác đầu tư.

Phân tích tình huống chủ dự án là bên bị vi phạm, khi trao đổi với Phóng viên Tạp chí Pháp lý, một Luật sư cho rằng, tình huống vi phạm tiến độ góp vốn tương đối dễ giải quyết do chủ dự án vẫn có quyền thương lượng với nhà đầu tư để hoàn trả tiền góp vốn, để tiếp tục hợp tác với nhà đầu tư khác.

Vị Luật sư chỉ rõ, vấn đề chủ yếu trong tình huống này là chủ dự án và nhà đầu tư phải thống nhất được với nhau về cách thức tính toán số tiền góp vốn được hoàn trả (sau khi có tính toán đến các yếu tố bù đắp thiệt hại cho chủ dự án). Tuy nhiên, vụ việc sẽ trở nên phức tạp khi hợp đồng góp vốn không có quy định chi tiết về quyền của chủ dự án được xử lý đối với tình huống vi phạm tiến độ góp vốn của nhà đầu tư.

Khi đó, vụ việc có thể bị kéo dài khi tiến hành thủ tục tố tụng và chủ dự án cũng bị ảnh hưởng đến tiến độ khai thác kinh doanh dự án. Do vậy, rất cần thiết phải quy định cụ thể cách thức xử lý tình huống này sẽ có lợi cho cả hai bên khi phát sinh hành vi vi phạm.

Còn trong trường hợp nhà đầu tư là bên bị vi phạm, vị Luật sư cho biết: nếu các bên không thể thương lượng được, nhà đầu tư có thể tiến hành thủ tục khởi kiện yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình hoặc đề nghị chấm dứt hợp đồng góp vốn. Khi đó, thông qua phán quyết của tòa án, nhà đầu tư được quyền yêu cầu chủ dự án phải bồi thường thiệt hại và tiếp tục thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà; hoặc yêu cầu chủ dự án hoàn trả lại tiền góp vốn và bồi thường thiệt hại theo quy định. Tuy nhiên, thực tế không phải trường hợp nào nhà đầu tư cũng có thể nhanh chóng thu hồi lại tiền góp vốn đầu tư hoặc nhận bàn giao nhà cho dù đã thắng kiện tại tòa án, do nhiều nguyên nhân, như thủ tục thi hành án kéo dài hoặc chủ dự án không còn khả năng thực hiện việc thi hành án, cũng có trường hợp chủ dự án vẫn còn khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng cố tình không hợp tác hoặc chây ỳ bất chấp luật pháp.

Trong trường hợp này, đa số nhà đầu tư chỉ còn cách tự mình hoặc nhờ cơ quan truyền thông hỗ trợ phanh phui cách thức làm ăn chụp giựt, lừa dối… hoặc phải bấm bụng theo đuổi việc thi hành án mà không phải ai cũng đủ hiểu biết và thời gian để theo đuổi.. hoặc đành phải ngậm ngùi nhìn vụ việc bế tắc tự an ủi như là một khoản đầu tư sai lầm của mình. Tuy nhiên, về góc độ pháp lý, trong một số trường hợp, nhà đầu tư cũng có thể xem xét và tiến hành việc yêu cầu áp dụng thủ tục phá sản đối với chủ dự án để thu hồi lại vốn góp đầu tư.

Về lý thuyết, việc yêu cầu áp dụng thủ tục phá sản là một trong những biện pháp hiệu quả để thu hồi lại vốn góp đầu tư khi chủ dự án cố tình chậm trễ việc tiến hành dự án hoặc không trả lại vốn góp cho nhà đầu tư, tuy vậy, do pháp luật phá sản của nước ta hiện nay còn chưa thật rõ ràng và việc xác lập tư cách chủ thể bị phá sản đối với chủ dự án không là đương nhiên, nên trước khi nhà đầu tư muốn nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản đối với chủ dự án thì phải chứng minh được tư cách chủ nợ của mình, đồng thời, chứng minh được chủ dự án đang rơi vào điều kiện để mở thủ tục phá sản theo quy định.

Do vậy, việc khởi kiện và yêu cầu mở thủ tục phá sản đối với chủ dự án như đề cập ở trên, về mặt pháp lý cũng là một trong các giải pháp có khả năng thu hồi lại một phần tài sản góp vốn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, giải pháp này đòi hỏi phải được tiến hành các thủ tục pháp lý cần thiết bởi đơn vị am hiểu về luật pháp để hạn chế những bất lợi không cần thiết cho nhà đầu tư trong quá trình triển khai thủ tục yêu cầu phá sản.

Đồng thời, việc khởi kiện và yêu cầu mở thủ tục phá sản cũng sẽ mất rất nhiều thời gian, thông thường có thể kéo dài nhiều năm và khả năng thu hồi lại toàn bộ số vốn đã góp của nhà đầu tư cũng không cao do chủ dự án cũng sẽ đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ đối với các chủ nợ khác (nếu có) khi tiến hành thủ tục phá sản, chưa kể các chi phí phát sinh trong quá trình tố tụng như phí luật sư, phí tòa án, trượt giá…

Do vậy, giải pháp thu hồi vốn góp đầu tư thông qua việc khởi kiện và yêu cầu mở thủ tục phá sản mặc dù khả thi để giải quyết bế tắc trong tranh chấp, nhưng lại có khả năng gây thiệt hại cho cả chủ dự án và nhà đầu tư.

Kiến nghị từ phía chuyên gia

Nhận định cơ chế pháp lý bán đất nền dưới hình thức hợp đồng góp vốn đang có nhiều lỗ hổng, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, đề nghị chúng ta cần khẩn trương hoàn thiện hệ thống pháp luật để khắc phục các bất cập hiện nay. Trong đó, ông đề nghị bổ sung quy định pháp luật về nền nhà, đất nền vào Khoản 4 Điều 3 và Khoản 1 Điều 54, Luật Kinh doanh bất động sản, để thống nhất quản lý loại sản phẩm nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai.

Ông Châu cũng đề nghị cần bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản quy định về thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, thỏa thuận góp vốn trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai để thống nhất quản lý. Đề nghị bổ sung quy định về giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm bất động sản vào Luật Kinh doanh bất động sản.

Đặc biệt ông Châu kiến nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản. Đồng thời, yêu cầu nhân viên môi giới phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật thì mới được hoạt động dịch vụ môi giới. Về việc này, ông Châu đề nghị quy định nhân viên môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và khách hàng về việc môi giới.

Để đảm bảo quyền và lợi ích cho các bên trong việc ký kết hợp đồng mua bán góp vốn đầu tư, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, pháp luật cần quy định chặt chẽ các điều kiện được cấp phép đầu tư.

Các nhà đầu tư cần kiểm tra kĩ hợp đồng trước khi ký hợp đồng mua bán đất nền theo hình thức góp vốn. Đồng thời, cần phải lựa chọn những dự án có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư có uy tín. Cần liên hệ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như UBND các cấp, Sở TNMT, Sở Xây dựng tại nơi có dự án để xem thông tin về dự án và hồ sơ pháp lý dự án.

Ông Đính cho rằng, nên loại bỏ hình thức góp vốn hay huy động khi mua bán đất nền, hoặc chỉ có thể xem xét việc đặt cọc đặt chỗ với tỷ lệ thu rất nhỏ. Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần chú ý tới thời điểm đặt cọc tiệm cận thời điểm mà dự án đủ điều kiện huy động và phải đầy đủ các giấy tờ pháp lý.

Thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong những năm gần đây đã tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương. Trong đó, có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở nhưng đã bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán đất, bán đất nền, dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, thiệt hại rất lớn, gây mất an ninh trật tự, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương và gây trở ngại trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.

Việt Nguyễn