Nhiều khó khăn khi thi hành các quyết định, bản án liên quan đến vi phạm trong quản lý đất đai, công sản

(Pháp lý) - Thời gian qua, công tác thanh tra, điều tra đã phát hiện và xử lý hàng loạt những sai phạm trong quản lý, sử dụng nhà, đất công sản gây thất thoát tài sản nhà nước. Tuy nhiên, khi thi hành các quyết định, bản án, cụ thể là hủy bỏ những hợp đồng những quyết định vi phạm, thu hồi lại tài sản cho Nhà nước gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp.

Quyết định “số phận” nhiều lô đất đã giao dịch xong

Liên quan đến việc nhà, đất công bị bán, cho thuê không đúng thẩm quyền, không qua đấu giá, nhiều kết luận thanh tra, bản án liên quan đã chỉ ra hàng loạt sai phạm trong quản lý, sử dụng nhà đất công làm thất thoát tài sản Nhà nước hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng.

Vừa qua, Sở Tài chính TP.HCM đã đề nghị UBND thành phố hủy bỏ gần 300 quyết định, công văn chỉ định bán các mặt bằng và địa chỉ nhà đất công cho các tổ chức, cá nhân và đưa vào bán đấu giá theo quy định.

[caption id="attachment_210787" align="aligncenter" width="410"]
Vũ “nhôm” và những dự án đất đai công sản bị y và nhóm lợi ích “thôn tính”[/caption]

Liên quan đến một vụ án của Vũ “nhôm”, mới đây, TAND Cấp cao tại Hà Nội đã công bố bản án phúc thẩm vụ án thao túng 7 lô đất công sản có vị trí đắc địa tại Đà Nẵng và TP HCM gây thiệt hại tài sản nhà nước.

Theo bản án phúc thẩm, việc thành lập, quá trình thay đổi đăng ký nội dung kinh doanh và quá trình chấp hành pháp luật kế toán của Công ty Bắc Nam 79 và Nova Bắc Nam 79 có một số sai phạm. Khi thành lập Bắc Nam 79 chỉ có một cổ đông duy nhất là Vũ. Còn Nova Bắc Nam 79 có hai cổ đông là Vũ và Công ty Bắc Nam 79 là không phù hợp với quy định của Luật Doanh nghiệp - Công ty cổ phần phải có tối thiểu ba cổ đông. "Việc thành lập hai công ty do Phan Văn Anh Vũ là đại diện theo pháp luật là không hợp pháp. Hai công ty này không được coi là công ty cổ phần, không có địa vị pháp lý đầy đủ khi tham gia các giao dịch", bản án nêu và xác định các doanh nghiệp không phải do Tổng cục V trực tiếp thành lập. Tổng cục V không góp vốn, mua cổ phần, điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh mà mọi hoạt động do cá nhân Vũ trực tiếp thực hiện. Vì lẽ đó, mọi giao dịch dân sự, hợp đồng chuyển mua bán, thuê và cho thuê giữa hai công ty với các pháp nhân được nhà nước giao quản lý 7 bất động sản ở Đà Nẵng và TP HCM đều không hợp pháp. "Các hợp đồng liên quan 7 bất động sản này bị vô hiệu và phải hủy", bản án tuyên. Vì vậy, các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất của 7 tài sản này, giấy tờ giao dịch liên quan bị tiêu hủy. Các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Và còn nhiều vụ việc đáng chú ý khác như: Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận đã bán chỉ định hơn 30 ha đất, tại Khu dân cư Phước Kiển cho Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai; UBND TP Đà Nẵng bán sân vận động Chi Lăng cho Công ty TNHH Tập đoàn Thiên Thanh; vụ bán hết cổ phần Cảng Quy Nhơn của Vinalines nắm giữ cho Công ty Hợp Thành… Kết luận thanh tra cho thấy nhiều sai phạm trong quá trình chuyển nhượng và phải được xử lý thu hồi tài sản về sở hữu Nhà nước...

[caption id="attachment_210788" align="aligncenter" width="410"] Khu đất 8-12 Lê Duẩn, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM[/caption]

Những vấn đề phát sinh

Có ý kiến cho rằng, việc thu hồi những tài sản Nhà nước đã bán thực sự khó khăn, không có cơ sở pháp lý để hủy bỏ hợp đồng giao dịch, thu hồi tài sản về cho Nhà nước. Tuy nhiên, trao đổi với Phóng viên Pháp lý, Luật sư Phạm Quang Biên (Hãng Luật IMC) cho rằng về góc độ pháp lý vấn đề không hẳn như vậy.

Luật sư Biên phân tích: Để có căn cứ thu hồi những tài sản đã bán đầu tiên cần xác định giao dịch mua bán tài sản công có vô hiệu hay không. Theo quy định của Bộ luật Dân sự thì giao dịch dân sự có thể bị vô hiệu trong nhiều trường hợp như: Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; hay Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Theo Luật sư Biên, do việc mua bán công sản được thực hiện giữa một bên là cơ quan nhà nước và một bên là doanh nghiệp tư nhân, đều là những pháp nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị những hạn chế có thể xảy ra ở những thể nhân, cho nên việc xác định nguyên nhân khiến các hợp đồng mua bán công sản vô hiệu sẽ được khoanh lại chỉ vào một số lý do nhất định như vi phạm điều cấm của pháp luật.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định cụ thể:

Điều 43 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công quy định: Việc bán tài sản công được thực hiện theo hình thức đấu giá, trừ trường hợp bán các loại tài sản công có giá trị nhỏ theo hình thức niêm yết giá công khai hoặc bán chỉ định theo quy định của Chính phủ.

Điều 24 Nghị định 151/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Theo đó, việc bán tài sản công phải được thực hiện công khai theo hình thức đấu giá. Giá khởi điểm của tài sản trên đất phải bảo đảm phù hợp với giá trị thực tế còn lại theo kết quả đánh giá lại; giá khởi điểm của quyền sử dụng đất thuộc trụ sở làm việc được xác định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường, không thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Do vậy, những hành vi như ra quyết định bán không đúng thẩm quyền, không qua đấu giá, định giá quá thấp hay quá cao gây thất thoát công sản đều có thể bị coi là vi phạm điều cấm của pháp luật vì rõ ràng là quy định của luật không cho phép chủ thể được thực hiện những hành vi như vậy.

Dẫn chứng từ vụ án thao túng 7 lô đất công sản tại Đà Nẵng và TP HCM của Vũ “nhôm”, đây là tài sản công nên khi mua bán, chuyển nhượng phải theo những quy định của nhà nước, phải có định giá tài sản của những cơ quan có thẩm quyền, mua bán qua đấu giá, đấu thầu công khai giữa các chủ thể. Tuy nhiên theo kết luận điều tra cho thấy, Vũ đã lợi dụng danh nghĩa tổ chức bình phong của Tổng cục V để đề nghị các Bộ, ngành và chính quyền địa phương cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của các dự án nhà, đất công sản trái quy định pháp luật như không qua đấu giá, xin giảm giá và nhiều ưu đãi khác.

Bên cạnh đó, nội dung bản án cũng chỉ ra rằng mọi giao dịch dân sự, hợp đồng chuyển mua bán, thuê và cho thuê giữa hai Công ty của Vũ “nhôm” với các pháp nhân được nhà nước giao quản lý 7 bất động ở Đà Nẵng và TP HCM đều không hợp pháp. Lý do, các công ty của Vũ không đầy đủ về địa vị pháp lý và tư cách pháp nhân. Do đó các hợp đồng liên quan 7 bất động sản này đều bị vô hiệu.

Trong Bộ luật Dân sự hiện nay có quy định về trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Điều 131, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau: 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Như vậy, “việc hoàn trả cho nhau những gì đã nhận ở điều luật này chính là cơ sở pháp lý, trong trường hợp này là hoàn toàn có cơ sở pháp lý để thu hồi” – Luật sư Biên khẳng định.

Tuy nhiên, Luật sư Biên cũng chỉ ra nhiều vấn đề phức tạp cần phải xem xét:

Trong trường hợp phát hiện sai phạm sau khi tài sản đã được chuyển giao cho các bên thứ ba khác hoặc bị cầm cố, thế chấp với ngân hàng. Vấn đề pháp lý khi đó sẽ là: Nếu giao dịch và hợp đồng chuyển nhượng ban đầu bị kết luận vô hiệu thì có thể thu hồi tài sản đã chuyển nhượng tiếp hay bị cầm cố, thế chấp cho Nhà nước không?

Về nguyên tắc: Giao dịch mua bán đã vô hiệu thì các giao dịch phái sinh của nó (các hợp đồng thứ cấp) cũng vô hiệu theo. Vấn đề đặt ra là bảo đảm quyền lợi của người thứ ba ngay tình. Việc bảo vệ “quyền của bên thứ ba ngay tình” được ghi nhận từ lâu trong Bộ luật Dân sự và Điều 133 BLDS 2015 đã tái khẳng định hai nguyên tắc cơ bản sau:

Thứ nhất, trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho bên thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với bên thứ ba vẫn có hiệu lực.

Thứ hai, trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho bên thứ ba ngay tình và bên này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trong trường hợp này, bên thứ ba đã nhận chuyển nhượng các tài sản của Nhà nước được coi là “ngay tình” khi không biết và được xác định không liên quan đến các sai phạm đã được phát hiện trong dự án có liên quan và sẽ được bảo vệ quyền lợi khi giao dịch mua bán đất công vô hiệu theo nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình.

[caption id="attachment_210789" align="aligncenter" width="410"] Luật sư Phạm Quang Biên – Hãng luật IMC trao đổi với PV Pháp lý[/caption]

Một điểm đáng chú ý là, bên mua tài sản của Nhà nước thường sử dụng ngay chính các tài sản đó làm vật thế chấp cho bên thứ ba để vay vốn đầu tư. Bên cho vay rất có thể vẫn phải gánh chịu rủi ro về việc tài sản thế chấp bị thu hồi khi giao dịch mua bán được tuyên vô hiệu hay hủy bỏ. Bởi, Bộ luật Dân sự chỉ nói cụ thể đến việc bảo vệ quyền của bên thứ ba ngay tình trong trường hợp tài sản đã được “chuyển giao” mà không phải cầm cố hay thế chấp.

Từ đó có thể sẽ phát sinh hàng hoạt vụ kiện đòi bồi thường thiệt hại do hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Cho nên cần phải xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức doanh nghiệp.

Và những hệ lụy

Luật sư Biên cho rằng việc thu hồi tài sản công đã bán sau khi kết luận sai phạm trong quá trình chuyển nhượng chắc chắn sẽ tác động rất lớn đến các chủ đầu tư, các nhà đầu tư thứ cấp, các ngân hàng thương mại và người mua nhà.

Đối với ngân hàng: Việc thu hồi nêu trên sẽ khiến số tiền nợ xấu sẽ tăng cao và khả năng thu hồi nợ hầu như không khả thi do đất công sẽ bị thu hồi, dự án sẽ bị chững lại hoặc không được tiếp tục thực hiện.

Doanh nghiệp, nhà đầu tư: Doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề nhất vì có một số dự án sẽ gần như phải dừng lại. Mọi chí phí, tiền đầu tư, cùng toàn bộ nguồn lực của dự án sẽ bị tác động, doanh nghiệp, nhà đầu tư không có khả năng thu hồi vốn để luân chuyển nguồn vốn cho các dự án khác. Và hậu quả xấu nhất có thể xảy ra là doanh nghiệp có nguy cơ bị phá sản.

Còn người mua cũng thiệt hại nặng nề vì có khả năng mất trắng số tiền họ đã bỏ ra để đặt cọc, mua nhà đất bởi dự án không còn khả thi có khả năng bị thu hồi.

Trên thực tế đã có những quyết định thu hồi bị hủy do hậu quả của nó là rất lớn có thể dẫn tới việc doanh nghiệp sẽ bị phá sản. Điển hình như việc UBND TP.HCM đã hủy quyết định thu hồi khu đất số 8-12 Lê Duẩn, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM.

Ngày 11/12/2018, UBND TP.HCM ban hành quyết định số 5671/QĐ-UBND về việc thu hồi 4.896m2 đất tại số 8-12 Lê Duẩn. Trước đó khu đất này được UBND TP.HCM giao cho cho Công ty Cổ phần Đầu tư Lavenue để đầu tư khách sạn cao cấp, thương mại - dịch vụ, căn hộ cho thuê với thời hạn sử dụng đất là 50 năm.

Lý do thu hồi là có sai phạm trong việc không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản trên đất. Công ty CP đầu tư Lavenue cho biết, ước tính đã chi xấp xỉ 1.500 tỷ đồng để thực hiện dự án, trong đó có 624 tỷ nộp tiền sử dụng đất, gần 150 tỷ thuê tư vấn nước ngoài và 687 tỷ tiền lãi vay.

Lavenue cho rằng, nếu dự án bị thu hồi, công ty sẽ phá sản, cán bộ nhân viên sẽ mất việc làm. Sau đó, đến ngày 18/12/2018, UBND TPHCM đã rút quyết định về việc thu hồi khu này.

Một số giải pháp

Việc thu hồi tài sản công khi phát hiện có sai phạm trong quá trình chuyển nhượng là điều cần thiết để hạn chế, ngăn chặn thất thoát tài sản Nhà nước, lập lại trật tự, đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh trên thị trường bất động sản. Nhưng cần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.

Khi đã xảy ra vi phạm pháp luật dẫn đến việc thu hồi tài sản cần cân nhắc đến tính chất vụ việc và quyền lợi của doanh nghiệp, những bên thứ 3 ngay tình như nhà đầu tư mới, người tiêu dùng; cá nhân, tổ chức nhận tài sản bảo đảm (ví dụ: Ngân hàng nhận tài sản bảo đảm để cho doanh nghiệp vay vốn triển khai dự án…).

Cụ thể là với những dự án doanh nghiệp triển khai đúng quyết định được giao, nếu thành phố giao đất với giá thấp quá, nên cho phép các chủ đầu tư tiếp tục triển khai, thi công dự án với điều kiện chủ đầu tư dự án phải có văn bản cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) đối với dự án. Không thu hồi dự án nếu không vi phạm về quy hoạch, để tiền vốn của người dân góp vào đó không mất đi.

Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tạm thời, cấp thiết khi tài sản bị thu hồi, bởi việc thực hiện giải pháp này vô tình tạo nên một tiền lệ xấu đối với các dự án sử dụng trái phép đất công, khi chủ thể vi phạm tin rằng dự án sẽ vẫn được tiếp tục triển khai thì họ sẽ sẵn sàng tiếp tục mua bán trái phép đất công để trục lợi, thu lợi nhuận bất chính.
Cần phải có giải pháp toàn diện để phòng ngừa/ hạn chế trường hợp nêu trên xảy ra. Cụ thể, cần có sự tham gia phối hợp tích cực từ phía cơ quan Nhà nước và các chủ thể tham gia giao dịch.

Từ phía cơ quan Nhà nước: Quản lý chặt chẽ quy trình thủ tục mua bán đất công; thường xuyên thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động quản lý, sử dụng đất công nhằm phát hiện kịp thời những vi phạm để ngăn chặn và xử lý nghiêm minh để mang tính răn đe; Từ phía người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư, tổ chức tín dụng: Trang bị cho mình những kiến thức pháp lý dự án, có sự tìm hiểu kỹ lưỡng về dự án trước khi quyết định đầu tư/mua bán/tham gia giao dịch.

Đinh Chiến – Phan Minh