Mua nhà ở hình thành trong tương lai: Pháp lý chưa chặt chẽ, người mua gặp vô vàn rủi ro

(Pháp lý) - Đó là cảnh báo của chuyên gia đối với người có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, người mua nhà có thể sẽ phải đối mặt với việc dự án chậm tiến độ, thậm chí không thể bàn giao nhà dù đã đóng đến 95% giá trị căn hộ, do những bất cập trong quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay.

Đầu tháng 5/2019, Sở Xây dựng TP HCM vừa đề xuất UBND thành phố xử phạt Công ty CTP Đại Dương 275 triệu đồng và đình chỉ hoạt động kinh doanh vì sai phạm tại dự án Valencia Riverside. Cụ thể, Công ty CTP Đại Dương đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, khi chưa đủ các điều kiện kinh doanh bất động sản theo đúng quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và quy định về chuyển nhượng dự án. Đồng thời, dự án này cũng chưa được Sở Xây dựng có văn bản chấp thuận về việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định.

Trước đó, tháng 7/2018, UBND TPHCM cũng đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính 300 triệu đồng, đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng đối với Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình - chủ đầu tư Dự án Tổ hợp nhà ở - nhà xã hội Tân Bình (Tân Bình Apartment). Ngoài hành vi tính sai diện tích căn hộ và nhà chung cư, Công ty này đã kinh doanh bất động sản khi không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể là chưa được Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là trái với quy định.

Ngoài ra, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình cũng không có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng, trái với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.

Người mua nhà gặp vô vàn rủi ro

Trước thực tế nhiều chủ đầu tư vi phạm, nhưng mức xử phạt chỉ là xử phạt hành chính, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng việc xử phạt quá nhẹ đã khiến nhiều chủ đầu tư chấp nhận đóng tiền phạt để tiếp tục vi phạm, đặc biệt trong việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai. Theo vị chuyên gia này, việc cho phép chủ đầu tư vừa vay vốn từ ngân hàng vừa huy động từ người dân để kinh doanh bất động sản là một lỗ hổng bị lợi dụng.

Ông Hiếu dẫn chứng, người dân Mỹ muốn mua một căn hộ có thể đóng từ 20% - 50% giá trị của căn hộ, chủ đầu không được phép huy động vốn từ người dân để thực hiện dự án. Nguồn tiền này phải để trong một tài khoản phong tỏa và chủ đầu tư không được sử dụng cho tới khi người mua đóng đủ 100% giá trị căn hộ.

Vị chuyên gia kinh tế cũng chỉ ra kẽ hở lớn của pháp luật trong việc huy động vốn tại Việt Nam hiện nay, khi chủ đầu tư vừa có thể thế chấp dự án để vay tiền ngân hàng vừa huy động vốn từ người mua. Trong nhiều trường hợp, khách hàng đã đóng cho chủ đầu tư đến 90% giá trị căn hộ, nhưng dự án chậm tiến độ, thậm chí ngừng thi công và trở thành nợ xấu. Do đó, ngân hàng có thể tiến hành siết nợ dù người dân đã đóng gần đủ giá trị căn hộ.

Bên cạnh các bất cập từ việc huy động vốn đầu tư, quy định về bảo lãnh cho từng khách hàng mua bán tài sản hình thành trong tương lai cũng được ông Hiếu nhận định là vấn đề đang tạo ra nhiều rủi ro đối với người mua nhà.

“Luật pháp đã đề ra nhiều cơ chế bảo vệ quyền lợi của khách hàng, trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản, quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Trường hợp nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng tiến độ thì ngân hàng phát hành bảo lãnh phải có trách nhiệm bồi thường cho khách hàng”, ông Hiếu nói.

Là cơ chế pháp luật song việc thực thi các quy định về việc phát hành bảo lãnh đối với tài sản nhà ở trong tương lai là vấn đề “không ai biết”. “Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước chưa có thông tin về số lượng nhà bán theo dạng hình thành trong tương lai được ngân hàng bảo lãnh bao nhiêu?. Có bao nhiêu vụ tranh chấp liên quan đến bảo lãnh đang diễn ra, bao nhiêu bảo lãnh đã và không được thực hiện?. Hoặc luật đã quy định, nhưng chủ đầu tư không phát hành bảo lãnh, thậm chí ngay chính khách hàng cũng không đòi bảo lãnh,…”, ông Hiếu phân tích.

Xuất phát từ việc những thông tin thị trường xung quanh quy định phát hành bảo lãnh cho khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai còn “mịt mù”, ông Hiếu nhận định chưa thể thẩm định việc sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng, bắt buộc các chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng có thể đem lại hiệu quả và bảo đảm được lợi ích cho khách hàng.

“Nhiều chủ đầu tư tuyên bố có ngân hàng bảo lãnh tài sản cho khách hàng, nhưng khi mua nhà, ngân hàng không phát hành bảo lãnh riêng cho từng người, mà chỉ nói chung chung là có ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Người dân tin vào điều đó và không yêu cầu phát hành bảo lãnh dành riêng cho chính căn nhà của họ”, ông Nguyễn Trí Hiếu nói.

Sau hàng loạt vụ việc chủ đầu tư các dự án không chấp hành các quy định của pháp luật khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng chỉ bị xử phạt hành chính, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, các mức phạt quá nhẹ, chưa tương xứng với các hành vi vi phạm trong xây dựng bất động sản, không đủ sức răn đe. Tuy nhiên, các hình phạt bổ sung như đình chỉ thi công trong một thời gian nhất định, lại có tác động mạnh hơn đối với các doanh nghiệp xây dựng đang vi phạm.

Đại diện HoREA cũng chỉ ra thực tế, hiện nay, trên thị trường có nhiều chủ đầu tư lách luật mở bán dự án trước khi đủ điều kiện mở bán bằng việc nhận đặt cọc, giữ chỗ, thông qua các văn bản thỏa thuận, xác nhận hay hợp đồng đặt cọc… để thu tiền của người mua. Tuy nhiên, đối với dự án đang thế chấp, đây là khoản thu không có sự chấp thuận của ngân hàng về việc không phải giải chấp, là khoản thu ngoài theo quy định của hợp đồng mua bán nhà ở, tức người mua thanh toán không đúng theo hợp đồng mua bán.

Do đó, dù trong hợp đồng mua bán nhà ở có quy định các khoản thanh toán bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ được chuyển tiếp sang khoản thanh toán của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng đây chỉ là “thỏa thuận” xác nhận về việc “chuyển nợ” từ khoản phải thu này (giấy giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc) sang khoản phải thu khác (hợp đồng mua bán nhà ở). Nếu xảy ra tranh chấp hoặc khi người mua yêu cầu ngân hàng đền bù, ngân hàng có thể sẽ từ chối những khoản mà khách hàng đã nộp cho chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng mua bán.

Chuyên gia: Phải nghiêm cấm việc chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà

Trước những bất cập trong hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị, luật pháp cần phải thay đổi theo hướng nghiêm cấm việc chủ đầu tư huy động vốn của người mua nhà. Đồng thời, khách hàng có thể đặt cọc trước một khoản nhất định, nhưng số tiền này phải nằm trong một tài khoản phong tỏa và chủ đầu tư không được phép sử dụng.

Trong trường hợp pháp luật vẫn quy định chủ đầu tư huy động vốn từ người mua, ông Hiếu đề xuất nên có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ số tiền người dân đóng vào, phải để thực hiện dự án đang mua chứ không phục vụ mục đích khác của chủ đầu tư. Tuy nhiên, để thực hiện phương án này, ông Hiếu cho rằng cần phải có sự minh bạch đến từ chủ đầu tư, ngân hàng và cả sự quản lý giám sát của cơ quan chức năng.

Tiếp lời, Thạc sỹ Nguyễn Đình Phong - Giảng viên Đại học Xây dựng, cho biết Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Cũng cần lưu ý rằng, bảo lãnh trên thực tế chủ yếu là bảo lãnh đối vật, có nghĩa chủ đầu tư phải có tài sản để bảo đảm cho việc ngân hàng bảo lãnh. Thực tế cho thấy, các chủ đầu tư thường thế chấp chính dự án đang xây dựng để được bảo lãnh từ ngân hàng thương mại.

Đối với những trường hợp này, Ngân hàng thương mại thường yêu cầu chủ đầu tư khi kí kết hợp đồng với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong điều khoản thỏa thuận về việc thanh toán, phải chuyển khoản và tài khoản của Ngân hàng đã bảo lãnh để Ngân hàng kiểm soát việc sử dụng tiền của chủ đầu tư, đảm bảo nguồn tiền được sử dụng đúng mục đích. Bên cạnh đó, khách hàng cũng sẽ “yên tâm” hơn vì ngân hàng sẽ kiểm soát chủ đầu tư trong việc sử dụng nguồn tiền huy động từ khách hàng.

Quy định là vậy, nhưng trong thực tế cho thấy nhiều trường hợp khách hàng trả bằng tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản ở ngân hàng khác không phải tài khoản của ngân hàng chủ đầu tư thế chấp và dùng số tiền đó vào mục đích khác thay vì trả nợ ngân hàng, sẽ dẫn đến nguy cơ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Vì vậy, cần quy định trực tiếp vấn đề này vào Luật để tránh việc chủ đầu tư không thực hiện theo những gì đã cam kết với ngân hàng và khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, ông Phong kiến nghị.

Với những giao dịch trái phép, huy động vốn trái phép trong việc bán bất động sản hình thành trong tương lai, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu, đề xuất bổ sung các hành vi không lập hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, hoặc sử dụng hình thức lập biên bản hoặc thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh hoặc lập vi bằng thừa phát lại, để thực hiện giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai vào danh sách các hành vi bị cấm của Luật Kinh doanh bất động sản.

Quy định này sẽ ngăn chặn tình trạng một số doanh nghiệp, đầu nậu lợi dụng các chế định đặt cọc, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh của Bộ luật Dân sự, hoặc lập vi bằng thừa phát lại để huy động vốn trái phép đối với các khu đất phân lô bán nền, hoặc dự án bất động sản hình thành trong tương lai, nhưng chưa đủ điều kiện huy động vốn.

Chủ tịch HoREA cũng đề nghị bổ sung chế định về đặt cọc vào Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản, với mức đặt cọc không quá 50 triệu đồng trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Trước những bất cập trong hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị, luật pháp cần phải thay đổi theo hướng nghiêm cấm việc chủ đầu tư huy động vốn của người mua nhà. Đồng thời, khách hàng có thể đặt cọc trước một khoản nhất định, nhưng số tiền này phải nằm trong một tài khoản phong tỏa và chủ đầu tư không được phép sử dụng.

Đình Nguyễn