Bài 4: Để phát huy nguồn lực về đất đai cần giải quyết tốt “bài toán” về giá đất

(Pháp lý) - Để giá đất hợp lý và sát với giá thị trường, thiết nghĩ cần sửa đổi nhiều quy định của Luật Đất đai 2013, các văn bản hướng dẫn dưới Luật, đồng thời đưa người sử dụng đất vào quy trình xác định giá đất thực tế…

Giá đất quy định trong luật thấp hơn nhiều so với thực tế

Tài chính đất đai là vấn đề rất lớn và quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có vấn đề xác định giá đất. Nguồn thu từ đất chiếm khoảng trên dưới 10% ngân sách địa phương là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Mặc dù vậy, hiện nay trong quá trình thực thi pháp luật đất đai có hiện tượng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai còn bị thất thu trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở.

Đặc biệt, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách nhà nước. Hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập…

Đối với các đô thị lớn, điển hình là TP.HCM - nơi có tốc độ và tỷ trọng đô thị hóa rất cao, thành phố đang thực hiện quy hoạch, kế hoạch chuyển đổi khoảng 1/3 diện tích đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ. Nếu thực hiện xong việc chuyển đổi này, nguồn thu từ đất sẽ là một nguồn thu ngân sách nhà nước rất lớn phục vụ đầu tư phát triển và thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế thì Luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn tại những mặt hạn chế cần khắc phục. Cụ thể là các quy định và cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất khi vận hành thực tế chưa thực sự đảm bảo nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và căn cứ "Khung giá đất" thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành"Bảng giá đất" quy định tại Khoản 1 Điều 114 đã mâu thuẫn với nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" đã được quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai, không phù hợp với thực tế tình hình của địa phương và không khả thi trên thực tế, vì các "Bảng giá đất" của các địa phương, phổ biến chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá thị trường. Quy định này đã làm hạn chế tính năng động, chủ động, tính chịu trách nhiệm và tính giải trình của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Công tác xác định "Giá đất cụ thể" quy định tại Khoản 3 Điều 114 còn nhiều bất cập chưa thể đảm bảo nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Bốn phương pháp định giá đất (So sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư) để xác định "giá đất cụ thể" theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã cho kết quả chênh lệch khác biệt, nhất là giữa phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, chưa đảm bảo độ tin cậy, mà nguyên nhân là do thiếu thông tin giá đất, chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai và chưa phát huy vai trò của đơn vị thẩm định giá đất, thẩm định viên giá đất. Chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về chỉ số giá đất, chỉ số giá bất động sản. Giá chào bán bất động sản, quyền sử dụng đất trên thị trường cũng chưa được coi là một căn cứ để xem xét, thẩm định giá đất. Ví dụ: Xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1, chỉ là 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá (giá thị trường) là 1.460 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm. Nếu không đấu giá mà thực hiện bán chỉ định mặt bằng này cho nhà đầu tư thì ngân sách nhà nước có thể đã bị mất đến 910 tỷ đồng.

Theo quy định, bảng giá đất là căn cứ để xác định: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; (3) Tiền sử dụng đất là một khoản thu ngân sách nhà nước được quy định tại Luật Đất đai, mà lẽ ra phải được quy định trong Luật Thuế theo nguyên tắc các khoản thu ngân sách nhà nước đều là các khoản thuế và phí được quy định trong Luật Thuế. Tiền sử dụng đất hiện đang là "ẩn số" không đảm bảo tính minh bạch và có thể dự đoán trước khi quyết định đầu tư; Tiền sử dụng đất là gánh nặng của cả chủ đầu tư và người tiêu dùng và đang tạo ra cơ chế "xin - cho" dẫn đến ngân sách nhà nước bị thất thu do tình trạng thỏa thuận "cưa đôi, cưa ba".

Giá đất quy định trong bảng giá đất của các địa phương chỉ tương đương 30-50% giá đất thị trường. Do vậy, tại các địa phương đã xảy ra tình trạng bảng giá đất thấp. Nguyên nhân chủ yếu là do khung giá đất thấp và do Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Quy định này không phù hợp với tình hình thực tế của nhiều địa phương.

Chẳng hạn, quy định giá đất tối đa tại TP.HCM (đô thị đặc biệt) là 162 triệu đồng/m2. TP.HCM đã xác định bảng giá đất 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) mức cao nhất, tính theo công thức: 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2. Thậm chí, kể cả khi TP.HCM thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,2 lên 2,1 vào đầu năm 2018 thì giá đất tại các con phố này cũng chỉ là: 210,6 triệu đồng x 2,1 = 442,26 triệu đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường hơn 1 tỉ đồng/m2 tại khu vực này. Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44 của Chính phủ quy định công tác xác định, thẩm định "giá đất cụ thể" được phân chia cho hai đầu mối là Sở Tài nguyên - Môi trường lập kế hoạch và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất; còn Sở Tài chính làm thường trực hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất. Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định "giá đất cụ thể" để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế "xin - cho".

Kiến nghị loạt giải pháp giải “bài toán” về giá đất

Từ thực trạng trên, thiết nghĩ cần các giải pháp nhằm đảm bảo việc định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi và quyền lợi chính đáng của chủ đầu tư dự án có sử dụng đất.

Để xác định giá đất theo cơ chế thị trường, kiến nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và giao quyền cho Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất" và xác định "Giá đất cụ thể", thì mới đảm bảo được nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" và "phù hợp với thực tế tình hình của địa phương". Đồng thời cần phải có quy định cách tính mức thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình phù hợp với khả năng tài chính khi xin cấp "sổ đỏ".

Kiến nghị Chính phủ thay đổi phương thức tính tiền sử dụng đất hiện nay. Trước mắt, kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai: "2. Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành". Về dài hạn, đề nghị xác định khoản thu tiền sử dụng đất là một khoản thuế, như đề xuất của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ, như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”. Thực hiện cách tính này trước mắt có thể làm giảm bớt nguồn thu ngân sách nhà nước. Trong trường hợp này, Nhà nước có thể xem xét ban hành "Luật Thuế tài sản - bất động sản" sau năm 2020 là thời điểm thích hợp để bù đắp nguồn thu ngân sách và sẽ trở thành nguồn thu ổn định, bền vững.

Thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn; Người tiêu dùng có cơ hội hưởng lợi vì giá thành nhà ở có điều kiện giảm hơn so với trước, bởi vì hiện nay tiền sử dụng đất đang chiếm khoảng trên dưới 10% giá căn hộ chung cư, chiếm khoảng trên dưới 30% giá nhà phố, chiếm khoảng trên dưới 50% giá biệt thự trong dự án.

Kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện 04 phương pháp định giá đất (So sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư), để xác định "giá đất cụ thể" theo Nghị định 44/2014/NĐ- CP. Hiệp hội kiến nghị bổ sung thêm nguồn thông tin rao bán bất động sản, trong đó có giá đất cũng là một căn cứ để thẩm định "giá đất cụ thể". Đồng thời, xác định tư cách pháp lý đầy đủ của đơn vị thẩm định giá đất và thẩm định viên giá đất; Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, giá đất theo thời gian thực (Real time) trong hệ thống cơ sở dữ liệu lớn dùng chung (Big data) để đáp ứng hiệu quả công tác thẩm định giá đất, chỉ số giá đất.

Thiết nghĩ, cũng cần thêm quy định cho phép doanh nghiệp (người sử dụng đất) được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình. Việc này nhằm cung cấp thêm thông tin cho Hội đồng. Đồng thời, áp dụng "Phương pháp Bảng giá đất" để xác định tiền sử dụng đất dự án, bởi lẽ hiện nay chỉ áp dụng "Phương pháp Bảng giá đất" để tính tiền sử dụng đất dự án dưới 30 tỷ đồng.

Lê Hoàng Châu
(Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh)