Chuyên gia kiến nghị loạt giải pháp pháp luật để phòng ngừa và ngăn chặn thất thoát đất đai công sản

(Pháp lý) - Thực tế cho thấy bằng thủ thuật bán, chuyển nhượng lòng vòng và được quan chức Nhà nước tiếp tay, không ít khu đất đã vào tay tư nhân với giá rẻ. Điển hình như ở TP.HCM, hàng loạt đất vàng, đất kim cương thuộc dạng công sản trên địa bàn đã bị ông Nguyễn Hữu Tín khi giữ chức Phó Chủ tịch TP.HCM phụ trách mảng đô thị và nhóm quan chức cấp sở ngành tiếp tay, “hô biến” thành đất tư nhân. Hiện ông Tín đã bị khởi tố trong hai vụ án.

Dư luận cho rằng thực tế này chắc không chỉ xảy ra ở TP.HCM, Đà Nẵng. Nhiều chuyên gia kiến nghị cơ quan chức năng cần khẩn trương có các giải pháp pháp luật căn cơ để phòng ngừa và ngăn chặn thất thoát đất đai công sản vào túi tư nhân và nhóm lợi ích.

“Đất vàng” dễ dàng vào tay tư nhân nhờ quan chức “tiếp tay”

Theo nguồn thông tin, cơ quan CSĐT Bộ Công an đang tập trung điều tra về hàng loạt các khu đất vàng, đất kim cương thuộc dạng công sản đã bị giao cho tư nhân có dấu hiệu sai phạm, vi phạm pháp luật, gây thất thoát tài sản nhà nước.
Trước mắt, Bộ Công an tập trung làm rõ về các quyết định giao đất trong thời kỳ ông Nguyễn Hữu Tín giữ chức Phó chủ tịch UBND TP.HCM, phụ trách mảng đô thị.

Ngoài 2 vụ án đã khởi tố đối với ông Nguyễn Hữu Tín gồm vụ án vi phạm về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí” liên quan đến Vũ “nhôm” và “vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng đất đai” liên quan khu đất kim cương ở đường Hai Bà Trưng, Q.1, nguồn thông tin cho hay, Bộ Công an đang làm rõ khoảng 50 nhà đất công sản đã bị giao trái quy định trong thời ông Tín còn tại chức.

Tất cả các vụ việc này có dấu hiệu là giao tài sản nhà nước cho tư nhân không qua hoạt động đấu giá, chỉ định giao với nhiều quy trình được cho là 'thủ thuật'.

Nhắc lại vụ án mà ông Tín bị khởi tố giữa tháng 9/2018 để thấy rõ các công sản bị “xẻ thịt”, chuyển giao cho tư nhân dễ dàng như thế nào.

Điển hình là khu đất số 8 đường Nguyễn Trung Trực, Q.1 vốn là dự án xây dựng Thư viện Thiếu nhi TP nhưng từ tờ trình của ông Đào Anh Kiệt, lúc đó là Giám đốc Sở TN&MT, ông Tín đã ký giao cho công ty CP Xây dựng Bắc Nam 79 làm dự án khu phức hợp cao cấp. Sau đó, công ty của Vũ 'nhôm' được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50 năm.

Lô đất vàng khác, ở số 8 đường Nguyễn Trung Trực, Q.1 cũng bị “bộ sậu” ông Tín - ông Kiệt và các thuộc cấp giao cho công ty của Vũ “nhôm” với thời hạn 50 năm. Hiện tại vị trí này đã mọc lên 1 dự án phức hợp thuộc loại cao cấp bậc nhất TP.HCM.

Liên quan đến vụ án mới đây mà ông Nguyễn Hữu Tín và 4 người khác bị khởi tố được xác định là có sai phạm trong việc xử lý lô đất vàng số 2 - 4 - 6 đường Hai Bà Trưng, Q.1, quá trình “thâu tóm” khu đất đắc địa này được cho là có bóng dáng của những tập đoàn bất động sản lớn và quy trình có nhiều dấu hiệu đáng ngờ.

Cơ quan CSĐT Bộ Công an trong quá trình mở rộng điều tra đã và đang mời làm việc hàng loạt người là cán bộ các sở ngành của TP.HCM, của Sabeco, Bộ Công thương để phục vụ công tác điều tra.

Khu đất số 2 - 4 - 6 đường Hai Bà Trưng rộng 6.000 m2, được UBND TP.HCM giao cho tổng công ty Bia rượu nước giải khát Sài Gòn (tức Sabeco - trước đây thuộc Bộ Công thương) vào năm 2008 mà không qua đấu thầu. Bộ Công thương chấp thuận cho Sabeco sử dụng lô đất để xây dựng dự án trụ sở văn phòng và trung tâm thương mại dịch vụ văn phòng.

Tuy nhiên, giữa năm 2015, xuất phát từ tờ trình của các sở ngành liên quan, ông Nguyễn Hữu Tín khi đó là Phó chủ tịch UBND TP.HCM phụ trách đô thị đã ký quyết định giao khu đất cho công ty CP Đầu tư Sabeco Pearl thuê đất 50 năm, trả tiền 1 lần. Nơi đây được biến thành khu phức hợp căn hộ thương mại - văn phòng - khách sạn 6 sao. Việc giao đất này không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua ý kiến của Bộ Tài chính.

Bất thường hơn, Sabeco Pearl đã đóng tiền sử dụng đất trước khi có quyết định chính thức... 13 ngày. Điều này được xác định là gây ra thất thoát tiền thuê đất rất lớn, bởi việc định giá trị thuê đất đối với Sabeco dùng để xây dựng trụ sở văn phòng làm việc hoàn toàn khác biệt với giá trị thuê đất để Sabeco Pearl sử dụng cho mục đích kinh doanh thương mại.

Toàn bộ quy trình giao đất này, Sở TN&MT, nơi ông Đào Anh Kiệt làm Giám đốc đã rà soát, thẩm tra, lập tờ trình để lãnh đạo UBND TP.HCM, lúc đó là ông Tín ký quyết định.

Pháp nhân Sabeco Pearl tiếp nhận dự án cũng có nhiều đáng ngờ, khi có 4 cổ đông tham gia, trong đó Sabeco chỉ chiếm 26%. Chỉ 4 tháng sau khi có quyết định giao đất, Sabeco Pearl đã xin điều chỉnh dự án thành xây dựng, kinh doanh trung tâm hội nghị, thương mại - dịch vụ văn phòng và căn hộ để bán.

Nửa năm sau, Sabeco đã rút ra khỏi Sabeco Pearl từ chỉ đạo của Bộ Công thương do không được đầu tư ngoài ngành. Sabeco đã thoái vốn thông qua việc đấu giá hơn 14,7 triệu cổ phần cho các cổ đông khác, thu về 195 tỷ đồng. Cuối năm đó, Sabeco Pearl do 3 cá nhân kiểm soát, đồng nghĩa với việc lô đất 2 - 4 - 6 đường Hai Bà Trưng đã rơi vào tay của tư nhân khi qua một loạt quy trình 'ảo thuật', tưởng chừng hết sức kín kẽ.

Kẽ hở pháp luật cũng “góp phần”

Một trong những kẽ hở lớn của pháp luật đang bị nhóm lợi ích lợi dụng triệt để để trục lợi từ hoạt động chuyển nhượng dự án, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đó là việc việc chỉ định nhà đầu tư đối với nhiều dự án mà không thông qua đấu thầu rộng rãi, minh bạch. Sau đó, nhiều dự án loại này được chuyển nhượng lại kiểu "cai đầu dài", đứng trung gian để hưởng lợi.

Thậm chí, có một số doanh nghiệp, chủ đầu tư đã sử dụng những phương thức “thân hữu”, tạo mối quan hệ, cấu kết với một số cá nhân có chức vụ, quyền hạn để có được những mặt bằng công với giá rẻ hơn nhiều so với thị trường thông qua hình thức chỉ định thiếu minh bạch. Những mặt bằng đất đai này chủ yếu là dôi dư trong quá trình sắp xếp lại, trong quá trình di dời các cơ sở sản xuất ô nhiễm trong thành phố ra các khu công nghiệp hay trong quá trình cổ phần hóa. Có những dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị, Nhà nước thực hiện công tác giải phóng mặt bằng rất vất vả rồi giao lại cho nhà đầu tư theo hình thức chỉ định. Có trường hợp nhà đầu tư thực hiện xong dự án rồi chuyển nhượng; có trường hợp nhà đầu tư chưa thực hiện xong dự án nhưng đã chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác để hưởng lợi, ông Châu cho hay.

Đáng lưu ý một thực tế, ông Châu cho biết thêm, có tình trạng cho thuê đất công với giá thấp so với giá thị trường; hoặc chuyển nhượng quỹ đất dự án của doanh nghiệp nhà nước cho tư nhân với giá thấp hơn giá thị trường, không đúng quy chế quản trị doanh nghiệp. Song song đó là tình trạng thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất dự án bất động sản, dẫn đến thất thu cho ngân sách.

Sở dĩ có việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất nhằm mục đích trục lợi là do có sơ hở, lỏng lẻo trong các quy định của pháp luật như đã phân tích ở trên. Những kẽ hở này đã tạo điều kiện cho một số người dễ dàng được chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất; được chỉ định nhà thầu BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng ở các vị trí đắc địa mà không qua đấu thầu rộng rãi, công khai, dẫn đến tình trạng "tay không bắt giặc", chuyển nhượng dự án, bán thầu, chuyển nhượng quỹ đất được thanh toán để trục lợi, ông Châu chỉ rõ.

Giải pháp nào?

Đề xuất giải pháp kiểm soát việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất, ông Châu cho rằng: giải pháp hiệu quả nhất để kiểm soát việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất không gây thiệt hại cho ngân sách là phải kiểm soát chặt chẽ quyền lực đã trao cho các quan chức chính quyền.

Đặc biệt phải thực hiện nghiêm phương thức đấu thầu rộng rãi trong nước, đấu thầu rộng rãi quốc tế để lựa chọn nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, các công trình xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), nhất là hình thức hợp đồng BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng; Chỉ thực hiện phương thức chỉ định nhà đầu tư, nhà thầu BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng khi đáp ứng điều kiện quy định trường hợp chỉ định thầu theo quy định của Luật Đấu thầu.

Cần khẩn trương bổ sung chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất" vào Luật Đất đai; và sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các quy định của Luật Đấu thầu để đảm bảo tính minh bạch, thống nhất và chặt chẽ.

Ông Châu cho rằng Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Đây là văn bản quy phạm pháp luật còn thiếu để thực hiện Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Do chưa có Nghị định này nên đã tạo ra khoảng trống pháp luật kể từ ngày 01/01/2018 đến nay (ngày Luật Quản lý, sử dụng tài sản công có hiệu lực). Trong lúc chưa ban hành Nghị định này, Chính phủ sớm ban hành Nghị quyết để hướng dẫn các Bộ, ngành, các địa phương xử lý các dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các nhà đầu tư dự án BT đang gặp rất nhiều khó khăn trong thời gian qua.

Để giải quyết những lỗ hổng về tình trạng cho thuê đất công với giá thấp so với giá thị trường; hoặc chuyển nhượng quỹ đất dự án của doanh nghiệp nhà nước cho tư nhân với giá thấp hơn giá thị trường, ông Châu kiến nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" và giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh ban hành "bảng giá đất" và xác định "giá đất cụ thể". Đồng thời, bổ sung cơ chế thực hiện quy định về việc doanh nghiệp được nhận góp vốn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để cùng thực hiện dự án; không cho phép tình trạng cơ quan, đơn vị đang sử dụng mặt bằng đất công thực hiện hợp tác với doanh nghiệp tư nhân để phát triển dự án kinh doanh, dịch vụ, bất động sản và thẩm định lại giá trị thương quyền của mặt bằng do chuyển đổi mục đích sử dụng. Bên cạnh đó, ông Châu cũng khuyến nghị Chính phủ sớm trình Quốc hội ban hành "Luật Thuế Bất động sản" (là một loại thuế tài sản) sau năm 2020; "Thuế chống đầu cơ bất động sản" chậm đưa đất vào sử dụng; "Thuế thu trên giá trị gia tăng của đất đai" do Nhà nước đã đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị, nhằm tăng thêm nguồn thu bền vững cho ngân sách.

Và một giải pháp cũng rất quan trọng mà nhiều chuyên gia kiến nghị đó là tăng chế tài xử phạt nặng hơn nữa đối với tội phạm vi phạm các quy định pháp luật về quản lý đất đai, công sản. Thực hiện đồng bộ các giải pháp trên mới mong chặn những phi vụ “đất vàng” vào tay tư nhân và nhóm lợi ích với giá rẻ.

Hải Dương