Điều kiện hủy hợp đồng và cảnh giác với “bẫy” trốn thuế khi giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Ông Nguyễn Văn A, Phạm Văn B ở Tp. Hải Phòng hỏi: Năm 2017, chúng tôi mua 1 phần thửa đất tọa lạc tại Phường A quận Ngô Quyền, Tp. Hải Phòng. Diện tích mua 220m2. Đường bê tông 10m đã chừa lộ giới. Thửa đất nêu trên đã được cấp sổ hồng, chủ sử dụng đất phân lô bán cho 2 người, mỗi lô là 110m2. Giá chuyển nhượng thỏa thuận 15triệu đồng/1m2, tiền đặt cọc theo giá này là 200 triệu đồng.

Sau khi đã thỏa thuận đặt cọc và ra phòng công chứng để hoàn tất thủ tục vào ngày chuyển nhượng. Cho đến nay thửa đất của cả 2 người vẫn chưa được cấp sổ hồng. Hiện nay do thị trường BĐS đang “sốt”, giá lên gấp đôi. Chủ sở hữu lô đất nêu trên cho biết đất không ra được sổ, nguyên nhân do cơ sở hạ tầng đầu tư chưa đủ tiêu chuẩn yêu cầu chúng tôi gồm 2 người ra hủy hợp đồng công chứng, sẽ bồi thường gấp đôi số tiền cọc (theo loại hợp đồng viết tay theo thỏa thuận ban đầu). Trong hợp đồng công chứng tôi chỉ ghi giá mua 2 triệu đồng/m2 để không phải nộp nhiều tiền thuế (theo thỏa thuận thuế thu nhập cá nhân do người mua chịu). Hiện tại chủ đất đã liên hệ với một đối tác khác vào mua với giá 30 triệu đồng/2 và chỉ còn chờ chúng tôi ra hủy hợp đồng công chứng.

Đề nghị Luật sư cho biết: 1-Chúng tôi cương quyết không ra hủy hợp đồng công chứng chủ đất có bán được cho chủ đầu tư mới không? 2-Tại sao những lô đất chúng tôi mua lại không ra được sổ đỏ khi đã chuyển nhượng hợp pháp?

Luật sư tư vấn: Căn cứ vào Bộ luật dân sự năm 2015; Luật công chứng 2014…

Thứ nhất: Sau khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ nội dung hợp đồng, theo các nguyên tắc quy định tại Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp sau khi ký hợp đồng công chứng nhưng chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, nếu bên bán (với tư cách là bên chuyển nhượng) không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa thì bên bán phải trao đổi, thỏa thuận lại với bên nhận chuyển nhượng.

Theo quy định tại điều 51 Luật Công chứng quy định về thủ tục hủy bỏ giao dịch đã công chứng như sau:

- Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

- Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.

Căn cứ vào điều luật trên cho thấy nếu bạn không đồng ý hủy bỏ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên không thống nhất được việc hủy bỏ hợp đồng đã giao kết, thì sau khi đã giao kết hợp đồng, các bên đều có trách nhiệm thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ các quyền, nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Điều 5 Luật công chứng đã quy định: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”.

Do đó, bạn và bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thi hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng; trong trường hợp bên chuyển nhượng không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đó thì bạn có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Như vậy khi bạn không đồng ý hủy bỏ hợp đồng thi bên chuyển nhượng cho bạn không có quyền chuyển nhượng lô đất này cho chủ đầu tư khác và nếu bạn không vẫn cương quyết không hủy bỏ hợp đồng này mà bên chuyển nhượng cố tình vi phạm thì bạn có thể yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Thứ 2: Như dữ liệu bạn đã cung cấp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên có hành vi giá mua một đằng, hợp đồng công chứng một nẻo (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng) có hành vi gian dối để trốn thuế. Bạn nên đến UBND quận Ngô Quyền (bộ phận một cửa) để hỏi và đề nghị trả lời bằng văn bản vì sao chưa được cấp sổ đỏ, sau khi đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như kinh nghiệm của tôi, có thể bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tố cáo hành vi trốn thuế thu nhập (theo thỏa thuận bạn phải nộp thay) nên họ bắt ép bạn hủy hợp đồng công chứng, để chuyển nhượng cho người khác khi giá đất lên. Nếu bạn không đồng ý họ sẽ khởi kiện ra Tòa để hủy hợp đồng chuyển nhượng bất động sản nêu trên. Một trong những lý do Tòa án hủy hợp đồng công chứng là các bên tham gia giao dịch trốn thuế, xâm hại đến lợi ích của nhà nước (điều kiện này được ưu tiên áp dụng).

Đây là “bẫy” trốn thuế được một số người “giăng bẫy" trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất./.

LS. Phạm Hồng Sơn, Trưởng VPLS Phạm Sơn