Chặn trục lợi từ hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Chuyên gia pháp luật kiến nghị gì ?

(Pháp lý) - “Lấp” lỗ hổng cơ chế chính sách pháp luật về đất đai nhằm ngăn chặn hiện tượng trục lợi của các “nhóm lợi ích” thông qua hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất là vấn đề cấp bách hiện nay. Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hà Nội - ông Nguyễn Hồng Tuyến và LS. Nguyễn Quang Ngọc sẽ phân tích, bình luận và đề xuất các giải pháp giải quyết vấn đề này.

LS. Nguyễn Quang Ngọc: Nên cấm, không cho phép chuyển đất rừng phòng hộ sang mục đích sử dụng khác

“Chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo tuân thủ đúng quy hoạch; cần “thắt” lại các quy định để giữ và bảo vệ nguồn rừng phòng hộ quý giá của quốc gia…” – đó là những đề xuất của LS. Nguyễn Quang Ngọc, Công ty Luật Quốc tế Thiên Việt, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.

Phóng viên: Thưa luật sư, Điều 10 Luật Đất đai 2013 đã căn cứ vào mục đích sử dụng đất để phân loại đất thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên khoản 1 và khoản 2 tiếp tục liệt kê rất nhiều loại đất nhỏ trong hai nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Nhiều ý kiến cho rằng, liệt kê thì sẽ không bao giờ đủ và trên thực tế có một số diện tích đất đang được sử dụng nhưng không thuộc bất kỳ một loại đất nào đã được liệt kê tại Điều 10, từ đó dẫn tới nguy cơ “thất thu” do không có cơ chế quản lý diện tích đất này. Xin ông đưa ra hướng giải quyết bất cập này?

LS. Nguyễn Quang Ngọc: Cần phải thừa nhận rằng phân loại đất bằng cách liệt kê thì có thể thừa, có thể thiếu mà thiếu sẽ xảy ra nhiều hơn. Thực ra khoản 3 của Điều 10 chính là một quy định mở giúp Nhà nước đề phòng sự thiếu hụt đó: “Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng”. Có thể hiểu đây là đất bị bỏ hoang, chưa được khai phá. Thế nhưng trên thực tế vẫn tồn tại những diện tích đất không thể xếp vào bất kỳ nhóm đất nào kể cả nhóm 3 bởi vì chúng đã được sử dụng, đã xác định được mục đích sử dụng nhưng lại không nằm trong số các loại đất đã được liệt kê tại Điều 10.
Điều này đòi hỏi các nhà làm luật cần tiến hành khảo sát thực địa thường xuyên và đều đặn theo từng giai đoạn nhất định để bổ sung nhanh chóng các loại đất mới quy định vào Luật Đất đai. Từ đó mới có thể quản lý và thu các loại phí liên quan.

Phóng viên: Trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Điều 57 liệt kê trường hợp có thể chuyển đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp, đồng thời có cả trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Như vậy có thể xảy ra trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ sang đất phi nông nghiệp. Chính vì quy định “mở” này mà đã xảy ra một trường hợp làm dư luận dậy sóng vào khoảng tháng 2/2017: UBND tỉnh Vĩnh Phúc trình Thường vụ Tỉnh ủy Vĩnh Phúc phê duyệt chủ trương quy hoạch xây dựng Công viên nghĩa trang tại khu vực Núi Ngang huyện Tam Đảo nhắm đến 150 ha đất rừng phòng hộ Tam Đảo với trữ lượng khoáng sản lớn và có giá trị cao. Được sự phản ánh của người dân và báo chí, Phó Thủ tướng đã yêu cầu làm rõ và lãnh đạo Vĩnh Phúc mới quyết định dừng dự án.

Từ thực tế trên, theo luật sư, những nhà làm luật tới đây cần điều chỉnh, bổ sung quy định thế nào trong Luật Đất đai để bít kẽ hở, ngăn chặn chặn trục lợi thông qua hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ?

LS. Nguyễn Quang Ngọc: Chúng ta đều biết rằng rừng phòng hộ giữ vai trò cực kỳ quan trọng trong sự phát triển bền vững của đất nước nói chung và của môi trường sinh thái trái đất nói riêng. Về lý thuyết thì chuyển đổi rừng phòng hộ sang mục đích sử dụng khác là rất hiếm và rất khó được phê duyệt nhưng hãy nhìn vào thực tế: Rất nhiều diện tích rừng phòng hộ ngày càng giảm xuống. Chỉ cần lên mạng đọc là chúng ta có được đầy đù thông tin này.

Điều đó cho thấy, quy định về chuyển đất rừng phòng hộ sang mục đích sử dụng khác đang có vấn đề. Theo tôi, chúng ta nên cấm hẳn, không cho phép chuyển đất rừng phòng hộ sang bất kỳ mục đích sử dụng nào khác. Có như vậy mới giữ được phần diện tích ít ỏi còn lại và cũng là giữ được tài nguyên khoáng sản quốc gia cho mai sau.

Phóng viên: Ông có nhắc đến nguyên tắc sử dụng đất, đó là phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Nguyên tắc này được Luật Đất đai 2013 quy định trong Điều 6. Tuy nhiên nước ta đang vướng vào “mê cung” quy hoạch khiến cho cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ. Một phần nguyên nhân thuộc về sự khác nhau giữa quy hoạch sử dụng đất của từng địa phương, từng ngành…Một phần là do sử dụng đất sai mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất liên tục, không ổn định lâu dài. Theo ông, giải pháp nào cần đưa ra để khắc phục tình trạng trên?

LS. Nguyễn Quang Ngọc: Hiện tại chúng ta có Luật quy hoạch đô thị, có quy định về quy hoạch đất đai trong Luật Đất đai, quy hoạch xây dựng trong Luật Xây dựng…Nhưng có sự “vênh” nhau giữa các quy định này. Giải pháp là phải ban hành một Luật quy hoạch chung để “dung hòa” các loại quy hoạch, làm cho các loại quy hoạch đó không bị mâu thuẫn, không bị chồng chéo và phù hợp với nhau. Nhà nước đã và đang làm điều này thông qua Dự thảo Luật quy hoạch và hứa hẹn sẽ ban hành trong 1 – 2 năm tới.

LG. Nguyễn Hồng Tuyến: Chủ đầu tư dự án phải nộp lại khoản “chênh” cho ngân sách và người dân

Ta thấy rằng, khi người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong, đương nhiên họ không còn quyền gì nữa. Vậy mà những người “nhận” đất lại có thể tiếp tục chuyển mục đích sử dụng đất thêm vài lần và thu được lợi nhuận khổng lồ. Điều này quả thật thiếu công bằng và bất hợp lý. Từ thực tế này, Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến, Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hà Nội kiến nghị cấp thiết bịt “kẽ hở” chính sách “giúp” doanh nghiệp thu lợi nhuận khổng lồ thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Phóng viên: Trong quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp đất xen kẹt: Nếu chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì chỉ phải nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất vườn, ao. Còn nếu chuyển từ đất vườn, ao không nằm trong cùng một thửa đất có nhà sang đất ở thì việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp 100% giá đất ở. Điều này khiến cho nhiều người dân không chấp nhận và cứ thế lấp ao làm nhà, bất chấp pháp luật, các cơ quan thu thuế cũng rất khó thực hiện công vụ của mình.

Ông có đề xuất gì để xử lý được tình trạng trên?

Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến: Theo quan điểm của tôi, đối với đất xen kẹt, đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà hay không nằm trong cùng thửa đất có nhà mà muốn chuyển sang đất ở thì không phải xin phép nếu họ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rõ ràng. Không bắt buộc họ phải làm các thủ tục xin phép chuyển đổi nhưng vẫn có thể thu phí và phí của 2 trường hợp nói trên phải như nhau, tức là chỉ 50% chênh lệch giữa giá đất ở với đất vườn, ao thôi. Có như vậy, người dân (đặc biệt ở nông thôn) mới không “nhắm mắt làm liều”, và Nhà nước sẽ không thất thu.

Phóng viên: Cũng liên quan đến vấn đề thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: Có thực trạng doanh nghiệp được nhận một diện tích đất lớn với mục đích chuyển đổi ban đầu là phục vụ lợi ích công cộng (như xây dựng công viên, trường học, công nghệ chẳng hạn), khi đó giá đền bù đất sẽ được áp dụng mức giá Nhà nước công bố rất ưu đãi cho mục đích công cộng. Nhưng sau khi đã nhận được “đất sạch” (tức đã đền bù, giải phóng mặt bằng xong xuôi) thì doanh nghiệp đó lại tiếp tục chuyển sang mục đích thương mại, dịch vụ, kinh doanh bất động sản, làm du lịch... và thu về những khoản lợi nhuận khổng lồ. Đây là điều rất bất hợp lý, giúp rất nhiều cá nhân, nhóm người, doanh nghiệp giàu lên nhanh chóng từ đất. Theo ông, chúng ta phải cấp thiết sửa luật thế nào để tiền không rơi vào một nhóm người, để ngân sách Nhà nước và người dân bị thu hồi đất không bị thiệt hại nặng nề?

Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến: Ta thấy rằng, khi người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong đương nhiên họ không còn quyền gì nữa. Vậy mà những người “nhận” đất lại có thể tiếp tục chuyển mục đích sử dụng đất thêm vài lần và thu được lợi nhuận khổng lồ. Ðiều này quả thật thiếu công bằng và bất hợp lý. Theo tôi, trước hết, Nhà nước cần có cơ chế giám sát chặt chẽ việc sử dụng đất đúng mục đích. Trong trường hợp chuyển đổi mục đích 2 lần hoặc chuyển đổi mục đích sai công năng so với dự án ban đầu thì các chủ đầu tư phải nộp một khoản vào ngân sách nhà nước tương ứng với khoản mà lẽ ra họ chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích thương mại. Đồng thời khoản “chênh” cũng phải được nộp lại cho dân (những người có đất ban đầu – PV).

Phóng viên: Câu hỏi cuối cùng, xin ông đưa ra đánh giá và giải pháp về công tác kiểm tra, giám sát, xử lý các vi phạm trong lĩnh vực chuyển mục đích sử dụng đất đai thời gian qua?

Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến: Tất cả các cơ chế kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm về đất đai nói chung, chúng ta đều có cả. Giám sát từ Trung ương đến địa phương, từ Hội đồng nhân dân đến các Sở, Ban, Ngành…Xử lý từ vi phạm hành chính đến hình sự. Chế tài xử lý cũng rất nghiêm khắc. Vấn đề ở đây không phải là quy định của pháp luật mà là từ phía những người có trách nhiệm thực thi các quy định đó, phải làm sao tạo được một cơ chế công khai minh bạch trong tất cả các quá trình thanh tra, xử lý sai phạm về đất đai. Xử lý không có vùng cấm đối với các sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai.

Phóng viên: Xin cảm ơn hai ông đã dành thời gian trao đổi với Phóng viên Pháp lý!

Đàm Lan (thực hiện)