Khởi đăng loạt bài góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai

(Pháp lý) - LTS: Luật Đất đai năm 2013 sau khi có hiệu lực thi hành đến nay đã có tác dụng tích cực góp phần giải quyết tháo gỡ nhiều vướng mắc của Luật Đất đai cũ năm 2003. Công tác quản lý, sử dụng đất đai những năm gần đây có nhiều khởi sắc, góp phần phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện 4 năm qua, thực tế đã nảy sinh những vấn đề mới, phát sinh những lỗ hổng của Luật Đất đai khiến ngân sách bị thất thu, làm lợi cho một số nhóm lợi ích.

Từ số Tạp chí này, Pháp lý sẽ khởi đăng loạt bài góp ý sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về đất đai.

Bài 1: Quản lý, sử dụng đất “vàng” và những lo ngại

Một trong những vấn đề lớn còn hạn chế thời gian qua đó là một số quy định của Luật chưa chặn được vấn đề lãng phí, tiêu cực trong sử dụng nguồn lực đất “vàng”.

Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN) trong một số trường hợp làm đất “vàng” chảy vào “túi vàng”, đấu giá đất vàng “mập mờ” làm thất thoát tiền tỉ của nhà nước, nhiều dự án trên các khu đất vàng bị bỏ hoang gây lãng phí... Đó là một phần thực trạng quản lý đất “vàng” hiện nay.

Một số thương vụ cổ phần hóa âm thầm “nuốt” đất “vàng”

Về mặt hình thức thì đa số các thương vụ cổ phần hóa DNNN đã thành công. Tuy nhiên, không ít các thương vụ gây lo ngại khi việc định giá tài sản là bất động sản (BĐS) của DN không công khai tạo ra nguy cơ thất thoát tiền của nhà nước.

Cụ thể, hồi cuối tháng 3/2015, Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (VEFAC) đã cổ phần hóa thành công với 80% cổ phần bán cho nhà đầu tư (NĐT) chiến lược. Trước khi cổ phần hóa, được biết VEFAC sở hữu hơn 6,8ha đất vàng tại 148 Giảng Võ, Ba Đình, Hà Nội.

Trước đó, vào cuối 2014, trong khi giới đầu tư còn chưa hay tin về việc Khách sạn Thắng Lợi cổ phần hóa thì một đại gia đã thâu tóm thành công khách sạn có lịch sử hoạt động gần 40 năm này và dự định xây dựng một khách sạn 5 sao trên mảnh đất vàng tại Hồ Tây. Hơn một năm sau, thương vụ xôn xao thị trường địa ốc và khách sạn tại Hà Nội đã trở nên rõ ràng hơn. Tập đoàn BRG của bà Nguyễn Thị Nga chính là cổ đông mới của Thắng Lợi. Khách sạn cũng xác nhận tập đoàn trên đã góp vốn vào đầu tư khách sạn này. Cuối 2015, Bầu Thụy đã bỏ ra 1.000 tỷ đồng, gấp gần 10 lần giá chào bán, để sở hữu khách sạn Kim Liên, đơn vị đang nắm giữ 3,5ha đất vàng tại vành đai 1 Hà Nội. Trong phiên đấu giá hôm đó, DN Bầu Thụy phải vượt qua nhiều đối thủ khi khối lượng đăng ký mua đã vượt gấp 36,4 lần khối lượng chào bán.

Điều đáng nói là việc giá đất quá thấp chỉ bị lộ khi chính những người trong cuộc lên tiếng. Điển hình nhất là vụ cổ phần hóa Hãng phim truyện VN. Theo giới nghệ sĩ, sở dĩ họ đồng loạt kiến nghị xem xét lại chủ trương cổ phần hóa hãng phim là vì bất bình về lợi thế đất đai bị đánh giá rẻ mạt. Sự thật là ông lớn của ngành điện ảnh đang nắm trong tay hàng nghìn mét vuông đất vàng bậc nhất tại hai thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, chỉ tính riêng giá trị mảnh đất hơn 5.000 m2 tại số 4 Thụy Khuê Hà Nội và 900 m2 tại P.Bến Nghé (Q.1) cũng đã vượt xa rất nhiều tổng tài sản khoảng 91 tỉ của doanh nghiệp này.

Tuy nhiên, theo quy định hiện nay, đất đai là tài sản nhà nước nên không được tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa khiến nhiều ông lớn nhà nước khi cổ phần hóa, giá trị DN được định giá rất rẻ. Song ai cũng hiểu, với quyền thuê đất vài chục năm (thường là 50 năm) và sẽ được gia hạn thêm nếu không tranh chấp, thì một khi mua được doanh nghiệp cổ phần hóa có đất vàng tức là gần như đồng nghĩa rằng mảnh đất là của mình.

Một thực tế rất đáng lo ngại khác là tình trạng một số DNNN có quỹ đất lớn, vị trí lợi thế cho kinh doanh, nhưng không còn nhu cầu sử dụng hoặc trong diện phải di dời đã không thực hiện trả lại đất cho Nhà nước, mà kêu gọi nhà đầu tư cùng liên doanh, hợp tác đầu tư bằng cách góp giá trị lợi thế quyền thuê đất để khai thác quỹ đất hiện có, sau đó thực hiện thoái toàn bộ vốn góp. Hiện tượng ngày một phổ biến này, thực chất là một chiêu thức lách luật để chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư. Việc thành lập công ty liên doanh, hợp tác đầu tư đã được Kiểm toán Nhà nước chỉ đích danh là “hình thức và không minh bạch trong phương pháp xác định giá trị lợi thế quyền thuê đất khi góp vốn”. Lo lắng đó không phải là thiếu cơ sở nếu nhìn vào thực tế hàng chục nhà máy, xí nghiệp ở Hà Nội sau vài năm cổ phần hóa đã nhường chỗ cho các dự án chung cư cao tầng mọc lên, theo đó các ông chủ mới chính là những công ty hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản.

Thực tế nhức nhối trên tốn nhiều giấy mực của báo chí. Đặc biệt, có lần Phó Thủ tướng Trương Hòa Bình phải lưu ý với các bộ ngành về việc làm sao để đưa được lợi thế so sánh trong kinh doanh của các DNNN có nhiều đất vàng vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, nhằm tránh thất thoát tài sản nhà nước và cũng là để phòng ngừa tham nhũng trong lĩnh vực đất đai.

Đấu giá và giao đất vàng bất thường

Một nguyên nhân khiến thất thoát đất vàng đó là khi chuyển quyền sử dụng đất, giá đất bị xác định quá thấp nếu không nói là giá rẻ mạt và quá trình thực hiện mập mờ. Một ví dụ tiêu biểu là ở quận Bắc Từ Liêm, nơi có khu đất vàng ngay cạnh Khu đất Ngoại giao đoàn nhưng chỉ được bán đấu giá rẻ mạt khiến nhiều người ngỡ ngàng.

Như báo chí đã phản ánh, ngày 21/4/2015, UBND TP. Hà Nội có Quyết định số 1708/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm. Theo đó, UBND Thành phố phê duyệt giá khởi điểm làm căn cứ đấu giá là 39,1 triệu đồng/m2. Đến ngày 18/9/2015, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 4716/QĐ-UBND về việc Phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng các lô đất trên. Theo phương án được duyệt thì UBND quận Bắc Từ Liêm sẽ đưa ra đấu giá 21 lô đất tại phường Xuân Đỉnh, tổng diện tích 1.730m2. Ngày 11/11/2015, đã diễn ra phiên đấu giá 21 lô đất được xem là khu đất vàng này với sự tham gia của 10 nhà đầu tư. Cuối cùng, sau 08 vòng bỏ giá “đều đều” theo kiểu "rút lui trong trật tự" thì cuối cùng đơn vị trúng đấu giá 21 lô đất vàng là Công ty CP đầu tư Viễn Tin với mức giá là 44 triệu 600 nghìn đồng/m2. Báo chí theo dõi vụ việc cho rằng, có rất nhiều dấu hiệu cho thấy các doanh nghiệp đã "bắt tay" với nhau để "dìm" giá khu đất xuống thấp nhất, gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước nhiều chục tỷ đồng.

Tại Nha Trang, còn có hiện tượng giao trắng đất cho doanh nghiệp với giá rẻ. Nhận định này dựa trên so sánh giá đất với các khu vực liền kề. Tập đoàn Dewan sau khi quy hoạch 1/2000 khu vực phía Đông đường Trần Phú được UBND tỉnh Khánh Hòa “ưu ái” thực hiện các dự án 1,25 tỉ USD xây dựng bãi biển Phoenix (Phượng Hoàng), xây dựng cao ốc 65 tầng, khách sạn 45 tầng trên biển Nha Trang. Tập đoàn Dewan lập ra Công ty CP Dewan Projects thực hiện dự án BT xây dựng Đại học Khánh Hòa cách 18km ở xã Vĩnh Lương, TP Nha Trang để đổi lấy khu đất Trường Cao đẳng Sư phạm Nha Trang với giá hơn chỉ 589 tỉ đồng.

Diện tích đất gần 22.000m2 này nằm ở số 1 Nguyễn Chánh, TP Nha Trang – một vị trí đắc địa, trung tâm TP tiếp giáp 3 con đường lớn là Trần Phú, Trần Hưng Đạo và Nguyễn Chánh được giao cho Công ty CP Dewan Projects trong vòng 50 năm. Trong đó, khu A có diện tích 9.776m2 hiện là giảng đường, văn phòng hành chính của trường với mặt tiền nằm dọc theo các đường Trần Phú và Nguyễn Chánh được định giá gần 358,1 tỉ đồng tương đương khoảng 36,6 triệu đồng/m2. Khu B rộng 12.212m2 có mặt tiền đường Trần Hưng Đạo hiện là khu ký túc xá, nhà thi đấu đa năng được định giá hơn 231 tỉ đồng, tương đương gần 19 triệu/m2..

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, “khu đất vàng” nói trên bị định giá thấp hơn nhiều so với thực tế. Như giá trị đất nhà ở được phép xây dựng 100% (có sổ hồng) ở đường Trần Hưng Đạo cùng tầm 50-60 triệu đồng/m2. Ngay các phòng ở tại các khu cao ốc mặt tiền Trần Phú như Mường Thanh Quê Hương đã có giá bán từ 23-46 triệu đồng/m2… Thế nhưng chính quyền đã giao đất cho chủ đầu tư với giá rẻ.

Lãng phí đất vàng

Nhiều khu đất vàng, có vị trí thuận lợi, ở những khu dân cư cần sử dụng làm đất xây trường học bệnh viện, lại đang bị biến báo, cho thuê giá bèo, không tận dụng được hiệu quả sử dụng. Cụ thể là khu đất ở địa chỉ 282 Lạc Long Quân. Theo tìm hiểu, khu đất tại số 282 Lạc Long Quân, quận Tây Hồ rộng gần 3.000m2 tại ngõ 282 Lạc Long Quân đang được UBND TP Hà Nội cho Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC thuê làm đội xe và bảo dưỡng xe như khu đất bị lấn chiếm, sử dụng sai mục đích. Suốt từ năm 2006 đến nay, nhân dân cùng chính quyền địa phương đã nhiều lần kiến nghị, đề xuất với thành phố quan tâm, giao khu đất này cho quận Tây Hồ và phường quản lý để xây dựng trường mầm non công lập. Trước bức xúc của người dân, Thường trực HĐND đã kiến nghị thu hồi đất tại ngõ 282 Lạc Long Quân, phường Bưởi, quận Tây Hồ hiện do Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC đang sử dụng để xây dựng trường mầm non.

Trước đó, thời kỳ bong bóng bất động sản, nhiều doanh nghiệp ôm mộng giàu nhanh đã tìm mọi cách để có được các khu đất vàng và triển khai những dự án bất động sản hoành tráng. Tuy nhiên, với năng lực kém, cùng lúc thị trường bước vào thời kỳ đóng băng khiến nhiều dự án chỉ là trên giấy. Nhiều khu đất vàng tại Hà Nội vì thế cũng bị bỏ hoang hóa nhiều năm nay, gây lãng phí và mất mỹ quan đô thị. Toạ lạc tại khu đất vàng 220 Trần Duy Hưng, Dự án Toà tháp Tài chính SCIC - Bảo Việt từng được giới thiệu rầm rộ là một tòa nhà văn phòng hạng A, được xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế. Thế nhưng, sau nhiều năm, hiện dự án chỉ còn lại tấm biển của chủ đầu tư bên ngoài.

Hầu hết các hoạt động liên quan đến những khu đất vàng trên đều khiến dư luận lo ngại. Có ý kiến cho rằng, có bóng dáng của tham nhũng, lãng phí đất vàng. Cần nhanh chóng có giải pháp đặc hiệu để ngăn ngừa.

Phan Phan (tổng hợp)