Giá nhà Việt Nam gấp 24 lần thu nhập: Hai bi kịch

Ở Việt Nam, chỉ người giàu mới có tiền mua nhà, còn người trung bình kém và người nghèo 1 triệu năm cũng không mua nhà được.

Đó là bi kịch được ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành chỉ ra khi đề cập đến mối quan hệ giữa giá nhà và thu nhập của người dân.

Bi kịch

Trong cuộc hội thảo mới đây, một chuyên gia kinh tế đã chỉ ra thực tế, nếu ở các nước, bình quân giá nhà chỉ gấp hơn 5 lần thu nhập của người dân thì ở Việt Nam, con số này lên tới 22-24 lần.

Là người trong cuộc, ông Nguyễn Văn Đực nhận xét, bi kịch này cho thấy thu nhập của người Việt Nam quá thấp so với nước ngoài, đồng thời nó cũng thể hiện nguyên tắc trong chi tiêu tối thiểu của người Việt. Theo đó, ở nước ngoài, nếu người dân thu nhập 100 đồng thì chi tiêu cho những nhu cầu tối thiểu như ăn, ở, đi lại... khá thấp, chỉ khoảng 30-40 đồng, trong khi đó ở Việt Nam, các chi tiêu này có thể lên tới 80-90 đồng.

[caption id="attachment_146654" align="aligncenter" width="410"]
Theo ông Nguyễn Văn Đực, người nghèo Việt Nam đến 1 triệu năm cũng không mua được nhà. Ảnh: NLĐ[/caption]

"Ở Việt Nam, nếu 1 người thu nhập 100 triệu đồng/tháng thì chi tiêu cho ăn ở, đi lại... cùng lắm hết 30-40 triệu, còn 60 triệu đồng họ mới có khả năng mua được nhiều thứ, trong đó có mua nhà.

Thế nhưng với người công nhân nhận lương 5 triệu đồng/tháng, họ đã phải ăn tới 3-4 triệu đồng/tháng, số tiền dư còn rất thấp, thậm chí không có dư. Như vậy, hiện nay chỉ người giàu Việt Nam mới có tiền để mua nhà, người thu nhập trung bình khá khó mua nhà, còn người thu nhập trung bình kém và người nghèo 1 triệu năm cũng không mua nhà được", ông Nguyễn Văn Đực dẫn ví dụ.

Bởi thế, vị chuyên gia bất động sản cho rằng, ý kiến của vị chuyên gia kinh tế nói trên mới chỉ nói ra một nửa sự thật khi quên tính thêm rằng người dân phải ăn hết bao nhiêu.

Từ thực tế trên, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành khẳng định, trong tương lai, số người dân Việt Nam không có nhà sẽ tăng lên chóng mặt. Đây là một cơn khủng hoảng rất lớn.

Ông Nguyễn Văn Đực cũng chỉ ra một bi kịch khác, trong khi nhu cầu về nhà cho thuê ở các đô thị ngày càng lớn thì Nhà nước lại không có chính sách về vấn đề này, bản thân các doanh nghiệp cũng không mặn mà với nhà cho thuê.

Ông dẫn câu chuyện ở TP.HCM làm ví dụ. Theo đó, tại TP.HCM, số lượng dân nhập cư để lao động có thể lên đến 3-4 triệu người, trong số đó chỉ khoảng 1% là có nhà, còn lại tới 99% phải thuê trọ.

"Những người đó đi làm công nhân dệt may, osin, xây dựng... và phần đông không có trình độ nên lương tháng chỉ tầm 5-6 triệu đồng, chắc chắn suốt đời họ không mua được nhà. Họ chỉ có thể thuê nhà trọ tối tăm, chật hẹp rồi đến khi không còn khả năng lao động thì quay về quê.

TP.HCM cũng như cả nước không có một chính sách nhà ở đúng đắn, đặc biệt là không có nhà giá rẻ 200-300 triệu đồng, trong khi chỉ với mức giá ấy may ra mới giúp được người thu nhập mỗi tháng dưới 10 triệu đồng có nhà.

Tôi cho rằng, chính sách nhà ở xã hội của Việt Nam làm sao phải bắt chước được như Bình Dương. Bình Dương có nhà 100 triệu đồng, còn Đồng Nai sắp có nhà 200 triệu đồng, nhưng TP.HCM không có nhà 300-500 triệu đồng cũng không có nhà cho thuê.

Không chỉ có TP.HCM, cả nước cũng thiếu bóng dáng nhà cho thuê. Nghị định nhà cho thuê cách đây gần 1 năm đã soạn dự thảo tới lần thứ 10 nhưng vẫn chưa ban hành được. Không có chính sách nhà cho thuê, không có chương trình hỗ trợ nhà cho thuê thì làm sao có doanh nghiệp dám làm?

Thử hỏi những công ty lớn của Nhà nước như Vinaconex, HUD..., ở TP.HCM có Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn, có ai làm nhà cho thuê? Không thể kêu một vài công ty tư nhân làm nhà cho thuê được.

Hiện nay nếu nói làm nhà cho thuê ở TP.HCM chỉ có Công ty Lê Thành, mà đó là công ty nghèo chứ chẳng giàu có gì, dẫu họ có làm cũng chẳng khác gì muối bỏ biển. Trong khi đó, những công ty lớn của TP.HCM như Phú Mỹ Hưng, Novaland, Hưng Thịnh... không ai làm nhà giá thấp, họ chỉ làm nhà giá cao cho người giàu.

Thành ra đối với mảng nhà ở xã hội từ các tổng công ty đến tập đoàn nhà nước, các công ty tư nhân lớn đều bỏ rơi, giờ đổ dồn lại cho những công ty nho nhỏ như Lê Thành làm. Ngay như một số công ty bắt đầu có mục đích làm nhà ở xã hội như Hoàng Quân cũng chỉ làm rồi bán thu tiền bởi bản thân họ cũng khó khăn về tài chính, không thể đầu tư lâu dài.

Với nhà ở cho thuê lại càng phức tạp, không chỉ ở vấn đề tiền bạc mà còn quản lý như thế nào, chủ đầu tư có quyền từ chối hay mời ra những người thuê nhà chây ì không trả tiền nhà hay quậy phá hay không? Còn nếu họ cất chung cư lên, mỗi chung cư 200-300 căn hộ, chỉ cần 10-15 người chây ì, ở không chịu trả tiền, liệu có ai tâm huyết làm nhà cho thuê?

Khi Nhà nước không thiết tha, mảng nhà cho thuê sẽ rơi vào tư nhân. Hiện nay tư nhân hoạt động ở mảng này rất mạnh, ở TP.HCM có hàng triệu nhà cho thuê. Họ cắt từng miếng đất dựng nhà cho thuê, thậm chí họ thuê cả một nhà xưởng không còn hoạt động rồi ngăn ra cả trăm căn nhỏ bên trong. Nhìn bên ngoài thì thấy nó đúng là nhà xưởng, nhưng bước vào là cả một khu phố nhộn nhịp, mỗi căn rộng 20-30m, giá thuê 1-1,5 triệu đồng/tháng.

Nhu cầu thuê nhà thì lớn mà chính quyền không có luật lệ, không có biện pháp hỗ trợ, tiêu chuẩn hỗ trợ, tư nhân thì hoặc lo sinh tồn do khó khăn, hoặc chạy theo lợi nhuận mà bỏ rơi khúc xương khó gặm", ông Đực phân tích.

Thủ tục nhiêu khê, kéo dài đẩy giá nhà lên cao

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đực, giá nhà ở Hà Nội cũng như TP.HCM cao hơn các nơi khác trước hết là do giá đất. Ngay tại TP.HCM, giá đất ở quận vùng ven luôn thấp hơn quận trung tâm nên trong cùng một thành phố, giá nhà chủ yếu thay đổi theo vị trí.

"Nếu tôi làm nhà ở vùng ven thì chỉ bán được 15-18 triệu đồng/m2, nhưng cũng căn nhà tương tự, chất lượng tốt hơn một chút nằm ở quận 1 có thể bán trên 100 triệu đồng/m2. Do đó, vị trí quyết định rất lớn".

Một yếu tố khác quyết định đến giá nhà là lãi suất ngân hàng và thời gian làm thủ tục.

Lãi suất cho vay của ngân hàng hiện nay khoảng 11-12%/năm, nếu dự án hoàn thành trong vòng 1 năm thì doanh nghiệp chỉ phải trả 1 năm lãi suất, nhưng nếu dự án mất 3 năm mới xong hồ sơ thì phải cộng thêm 2 năm lãi suất nữa, chưa kể doanh nghiệp phải mất chi phí điều hành cả một bộ máy văn phòng. Tất cả các chi phí này đều được tính vào giá bán nhà.

"Cơ quan quản lý tưởng rằng kiểm tra thủ tục chặt chẽ để có chất lượng tốt hơn nhưng thực tế thủ tục quá nhiều, quá lâu khiến chủ đầu tư phải bù chi phí bằng cách giảm chất lượng ở phần hoàn thiện. Họ tưởng kiểm tra chặt chẽ để làm giá nhà rẻ đi nhưng thực tế thời gian làm thủ tục kéo dài làm tiêu hao tài sản và công sức của doanh nghiệp, dẫn đến dự án chậm khởi công, chậm đưa sản phẩm ra thị trường và tăng giá bán từ 10-20% mà chưa chắc chất lượng đã tốt hơn.

Rất nhiều lần Bộ Xây dựng muốn giảm thủ tục xây dựng nhưng nghịch lý là càng ngày nó lại càng tăng. Năm 2014, Chính phủ ra Nghị định 43 quyết cắt giảm 40% thời gian làm thủ tục nhưng đến nay chưa thực hiện được. Hệ quả là, thủ tục ngày càng nhiêu khê mà không tìm cách cắt giảm được, tự ta hại ta và giá nhà tiếp tục tăng", ông Nguyễn Văn Đực thẳng thắn.

Bởi vậy, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành kiến nghị, cần phải rà soát lại các thủ tục để xem mức độ cần thiết của chúng đến đâu, hoặc có thể bổ sung sau khi xây dựng được không.

Ông dẫn chứng, về thỏa thuận quy hoạch, hiện nay, khi xác định hệ số sử dụng đất phải liên hệ Sở Quy hoạch kiến trúc; xác định chỉ tiêu dân số phải liên hệ UBND quận huyện và số căn hộ trong dự án phải liên hệ Sở Xây dựng... rất chồng chéo, gây khó khăn và xin cho không minh bạch.

Trong khi đó Công văn 1245/BXD-KHCN ngày 24/6/2013 xác định chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở là 25m2 cho 1 người, không quy định diện tích tối đa và tối thiểu của căn hộ. Như vậy, chỉ cần liên hệ Sở Quy hoạch kiến trúc về hệ số sử dụng đất của khu đất xây dựng công trình là đủ, không cần xác định dân số và số lượng căn hộ của công trình, miễn căn hộ trên 25m2.

Đối với tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước, hiện đang áp dụng theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Chủ đầu tư phải thuê đơn vị thẩm định giá độc lập phần kiến trúc xây dựng, nộp Sở Tài chính. Với cách tính này, số tiền sử dụng đất của công trình chung cư là quá lâu, không minh bạch. Vì vậy, ông đề nghị thực hiện thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 để nhanh chóng và rõ ràng cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản.

Không cần thẩm định thiết kế công trình vốn tư nhân , nếu cần thì giao xã hội hoá . Bộ Xây dựng uỷ quyền cho Hà Nội và TP Hồ Chí Minh quản lý công trình cấp 1 , để giảm thời gian và chi phí đi lại ăn ở.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đực, cần minh bạch và công khai tiến trình làm thủ tục bằng trang web, mỗi hồ sơ cần có mã số đề người thụ lý và cấp trên thông báo hướng dẫn doanh nghiệp theo dõi được tiến trình làm việc của chính quyền, tránh người trung gian trục lợi gây tai tiếng cho chính quyền.

"Chính phủ phải cương quyết hành động bằng mệnh lệnh, yêu cầu từng bộ, ngành phải cắt giảm thủ tục trong một thời gian nhất định, nếu không làm được, người đứng đầu bộ, ngành đó phải chịu trách nhiệm, thậm chí bị cách chức. Có như vậy mới giảm được thủ tục nhiêu khê cũng như thời gian làm thủ tục", ông Nguyễn Văn Đực nhấn mạnh.

Theo Bao Datviet