Tương lai buồn của đất vàng Hà Nội: Kẽ hở lọt... voi

Thủ tục lúc nào cũng đúng nhưng thực ra luôn có kẽ hở để những người có quyền lực, bằng tài chính, kinh tế, có thể lách qua...

Đó là nhận định của KTS Nguyễn Ngọc Dũng, Ủy viên BCH Hội Kiến trúc sư TP.HCM khi trao đổi về quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước (DNNN) nắm trong tay đất vàng.

Kẽ hở

Thời quan qua, tại Hà Nội, TP.HCM... liên tục diễn ra các cuộc thâu tóm đất vàng tại vị trí đắc địa bậc nhất của doanh nghiệp địa ốc thông qua con đường mua cổ phần của DNNN.

Mới đây nhất, Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội lại công bố sắp bán đấu giá 19,1 triệu cổ phần của Công ty điện tử Hanel nhằm giảm 71% vốn Nhà nước tại công ty này. Điều đáng nói Hanel đang quản lý và sử dụng quỹ đất với rất nhiều diện tích ở vị trí đắc địa (điển hình là việc sở hữu 30% cổ phần tại tổ hợp khách sạn Daewoo ngay giữa trung tâm quận Ba Đình).

Trước nhiều ý kiến lo ngại sẽ lại xảy ra một kịch bản thâu tóm đất vàng thông qua việc nắm quyền cổ đông chi phối sau cổ phần hóa, KTS Nguyễn Ngọc Dũng cho rằng, luôn có sự thiếu rõ ràng, minh bạch trong quy hoạch đô thị tại Việt Nam. Ông bày tỏ, phải dựa trên quy hoạch đô thị mới xác định được khu vực nào cho phép cao tầng, cho phép thấp tầng, khu vực nào hạn chế sử dụng... Việc các doanh nghiệp lớn có thông tin và tìm cách thâu tóm đất vàng thông qua việc mua cổ phần các DNNN là một bài toán quản lý nhà nước chưa tính đến.

[caption id="attachment_138603" align="aligncenter" width="410"]
Khách sạn Daewoo Hà Nội, nơi Hanel đang chiếm 30% cổ phần[/caption]

"Nhà nước phải tổ chức cho được việc cổ phần hóa các DNNN một cách rõ ràng, minh bạch và phải sắp xếp được đất nào là đất Nhà nước giao cho doanh nghiệp sử dụng, đất nào là đất do tự doanh nghiệp đó mua, khi đó cổ phần hóa mới đúng được. Nếu doanh nghiệp không sử dụng miếng đất đó nữa thì trả lại cho Nhà nước, Nhà nước đem đấu giá, như thế mới minh bạch rõ ràng".

Vị chuyên gia thừa nhận một thực tế, thời gian qua, DNNN được giao rất nhiều khu đất lớn, không phải chỉ ở Hà Nội, TP.HCM mà ở đâu cũng vậy. DNNN được bao cấp trong một thời gian dài và cho dù đến nay đã bước sang nền kinh tế thị trường, riêng lĩnh vực quy hoạch, xây dựng, đất đai vẫn còn bao cấp.

Một điểm khiến dư luận hết sức băn khoăn là quy trình xử lý DNNN cổ phần hóa đã có và tương đối rõ ràng nhưng những nghi ngại về thất thoát tài sản nhà nước vẫn luôn được đặt ra. Lý giải về việc quy trình thì đúng nhưng thực hiện thì vẫn không khiến dư luận an lòng, KTS Nguyễn Ngọc Dũng cho rằng, lâu nay thủ tục lúc nào cũng đúng nhưng thực ra nó luôn có kẽ hở và những người có quyền lực trong tay, bằng tài chính, kinh tế và những quyền khác, có thể lách qua những kẽ hở đó mà không ai làm gì được họ.

"Cách quản lý của Việt Nam lâu nay rất nhiều thủ tục, hỏi đến thì ai cũng nói làm đúng trình tự nhưng thực ra không phải như vậy. Phải xác định rõ kinh tế thị trường và quan hệ của các đối tác đối với tài sản của người dân, tài sản của quốc gia, của DN... những chuyện đó Việt Nam lại chưa làm rõ ràng và vì thế nó sinh ra kẽ hở", ông Dũng nói.

Dẫn ví dụ về kẽ hở, ông Dũng cho hay: chẳng hạn một khu đất mà trong đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 mà Nhà nước quy định đất ở khu vực đó là đất công trình công cộng hay nhà ở thấp tầng thì đất đó không ai mua, giá trị thấp đi. Nhưng cũng chính vì thế nó đẻ ra chuyện: cũng là một loại đất trong một thành phố nhưng Nhà nước áp đặt cho quy hoạch quá lớn, quy hoạch có quyền phủ nhận đất đó là đất vàng thì doanh nghiệp lớn có thể tận dụng các kẽ hở để xin điều chỉnh quy hoạch đó trở thành đất cao tầng.

Việt Nam làm khác thế giới

Một nguy cơ được đặt ra là việc đất đai sau cổ phần hóa sẽ bị biến đổi công năng trở thành khu đô thị. Bỏ qua vấn đề phá vỡ quy hoạch chung của thành phố, chỉ riêng việc chuyển đổi được công năng đã khiến cho giá trị tài sản tăng lên rất nhiều lần và hệ quả là tài sản nhà nước lại thất thoát thêm.

Theo KTS Nguyễn Ngọc Dũng, thế giới không phân ra nhiều loại đất như Việt Nam. Việt Nam chia ra đủ loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất công nghiệp, đất thấp tầng, cao tầng... nhưng điều đó cũng có nghĩa Việt Nam đã tự làm khó mình, một mình một kiểu. Nó cũng dẫn tới hệ quả: quy hoạch được phê duyệt rồi trở thành một thứ pháp luật mà người nằm trong guồng máy đó chỉ cần làm "động tác nho nhỏ" là xin điều chỉnh cục bộ quy hoạch đó và đất đó được chuyển đổi từ đất công nghiệp giá rẻ như cho thành đất vàng.

"Đây là một kẽ hở sai từ vấn đề Luật quy hoạch đô thị. Lâu nay, Luật quy hoạch đô thị của Việt Nam do các bộ ban ngành tự đặt ra để dễ quản lý nhưng đối với kinh tế thị trường không phải như vậy", ông Dũng nhấn mạnh.

Nói thêm về vấn đề quy hoạch sử dụng đất, vị chuyên gia lưu ý, trên thế giới không làm quy hoạch 1/5000, 1/2000, 1/500 trên giấy như Việt Nam mà quy hoạch phải là kịch bản phát triển vùng đất đó theo đúng lộ trình.

"Để phát triển có sự công bằng cho cả người dân sở tại, nhà nước và nhà đầu tư, người ta thường quy hoạch một đô thị phải là một vùng đất lớn, bao trùm một khu vực. Ví dụ, xây dựng một thành phố vệ tinh 3.000ha hoặc cải tạo toàn bộ thành phố ở một quy mô tầm cỡ 5000ha hay 10.000 ha... thì phải tính toán tất cả các kịch bản của nó, từ giao thông ngầm, giao thông nổi cho đến chỗ nào cho xây dựng cao tầng, chỗ nào thấp tầng, chỗ nào bảo tồn... Tất cả phải rõ ràng như vậy và khi quy hoạch được Nhà nước phê duyệt, trở thành pháp luật của khu vực đó thì không ai được quyền điều chỉnh, thay đổi công năng trong khu vực đó, khi ấy nó mới minh bạch và rõ ràng đối với toàn bộ người dân.

Không đâu quy hoạch theo kiểu Việt Nam, hễ thấy đất vàng ở đâu là các nhà đầu tư nhào vô, mà người ta phải cổ phần hóa cả đô thị đó.

Chẳng hạn để xây dựng thành phố vệ tinh của Hà Nội tầm cỡ 3.000ha hay 5.000ha người ta thành lập một công ty cổ phần, có thể do UBND TP đứng ra lập, trong đó những người dân có đất là cổ đông đầu tiên, các doanh nghiệp có đất ở khu vực đó là cổ đông thứ hai rồi mới đến cổ đông Nhà nước. Người ta sẽ tính toán dựa trên số đất tham gia vào trong đó và quy hoạch theo kịch bản, sau đó việc đấu giá các khu đất ở đây rất dễ dàng. Có kịch bản rồi người ta đưa lên mạng và mọi người khắp thế giới có thể tới đây xem một trung tâm tài chính tầm cỡ thế giới chẳng hạn, cổ đông trong công ty khi đó sẽ thụ hưởng lợi nhuận do công ty đẻ ra. Nhà nước sẽ thu lại số tiền vốn ban đầu và dùng tiền đó để tái đầu tư cầu, hầm..., nối mạng với đô thị vệ tinh đó.

Trên thực tế, Việt Nam làm rất manh mún. Các công ty quen biết bên quy hoạch nắm được thông tin là xí phần xin miếng đất nọ, miếng đất kia, đẩy người dân đi ra một góc nào đó xây nhà tái định cư, người dân và bản thân Nhà nước không được hưởng gì cả, chỉ có các nhà đầu tư được hưởng. Rồi nó lại đẻ ra một chuyện, đó là Nhà nước phải bỏ tiền ra để làm hạ tầng cho khu đó, vì những người đầu tư không bao giờ bỏ tiền ra đầu tư hạ tầng đàng hoàng, cống nhỏ, đường nhỏ, tạm bợ, phân lô xong bán kiếm lời rồi bỏ chạy. Nó gây ra hậu quả là thành phố phải è cổ ra sửa sang lại khu đó", KTS Nguyễn Ngọc Dũng phân tích.

Liên quan đến đất vàng ở các tỉnh thành, ông Dũng khẳng định đây là kẽ hở mà Nhà nước chưa biết cách tổ chức lại. Muốn tổ chức lại phải lập lại Luật quy hoạch, Luật đô thị, Luật xây dựng, thậm chí phải nghiên cứu lại Luật đất đai..., khi ấy Việt Nam mới xây dựng được các thành phố bền vững và không còn kẽ hở nói trên.

Trở lại trường hợp của Hanel, để hạn chế thấp nhất nguy cơ đất vàng bị thâu tóm với giá rẻ bèo ở các khâu định giá tài sản, bán cổ phần cho nhà đầu tư, KTS Nguyễn Ngọc Dũng chỉ rõ: Thông thường quy hoạch chi tiết 1/2000 khu vực có nhà máy Hanel thuộc về đất công nghiệp. Nếu đặt nhà máy ở đó mà chưa phải di dời thì nó là đất công nghiệp hiện hữu và trên bản đồ quy hoạch 1/2000 thì đất đó chỉ là đất công nghiệp hiện hữu mà thôi, không thể xây dựng nhà cao tầng, khu thương mại, văn phòng. Các nhà đầu tư sẽ tìm cách xin chuyển cục bộ đất công nghiệp này sang đất thương mại, khi đó đất biến thành vàng.

"Có thể họ sẽ cổ phần hóa đất đai của doanh nghiệp này bằng cổ phiếu là đất công nghiệp giá rẻ để mua cho dễ, nhưng khi thâu tóm được cổ phần rồi thì người ta bắt đầu chuyển đổi đất công nghiệp sang đất thương mại, đất xây dựng cao tầng... lúc ấy giá trị cổ phiếu đó tăng lên gấp trăm lần.

Không thể nói các doanh nghiệp làm sai vì họ thấy lợi là tham gia, nhưng về phía Nhà nước phải có biện pháp, chế tài quản lý, ví dụ trước khi cổ phần hóa phải xác định ngay từ đầu đây là đất công nghiệp, đất dịch vụ hay trưng dụng..., sau đó tiến hành cổ phần hóa thì mới rõ ràng hơn. Đất ruộng có chỉ có giá tiền triệu, nhưng đất ở, đất thương mại có giá trị hàng trăm triệu đồng và người dân không hiểu, chỉ có nhà chuyên môn hình dung được và các nhà đầu tư lại rất khôn ngoan trong chuyện này", ông Dũng nói.

Theo Bao Datviet