#

Hoàn thiện các qui định liên quan Quyền của người sử dụng đất

03/10/2022 14:45

(Pháp lý) - Ngày 30/9, tại Trụ sở Trung ương Hội Luật gia Việt Nam, Ban Nghiên cứu, xây dựng và phổ biến pháp luật, Chi hội Luật gia Văn phòng Quốc hội, và Tạp chí Đời sống và Pháp luật, Người Đưa Tin phối hợp tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Những định hướng chính sách lớn về đảm bảo quyền của người sử dụng đất".

TS. Trần Công Phàn, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Luật gia Việt Nam, ĐBQH khóa XV; TS. Ngô Trung Thành, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội; ĐBQH khóa XV chủ trì hội thảo.

anh-1-1664530961.jpg
 

Toàn cảnh hội thảo

Luật Đất đai ảnh hưởng tới toàn xã hội.

Phát biểu khai mạc, TS. Trần Công Phàn - Phó Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam nhấn mạnh, Luật Đất đai 2013 đã phát huy được những ưu điểm trong cuộc sống. Tuy nhiên, trong thực tế thi hành luật này dần bộc lộ một số tồn tại hạn chế, bất cập cần được sửa đổi. Xác định đây là một Luật rất lớn để sửa đổi, nên Quốc hội dự kiến có 3 kỳ để cho ý kiến trước khi thông qua Luật Đất đai (sửa đổi).

anh-2-1664530986.jpg
 

TS. Trần Công Phàn phát biểu khai mạc hội thảo.

Theo TS. Trần Công Phàn, việc sửa Luật này liên quan đến nhiều đạo luật khác nhau, theo thống kê liên quan tới 112 đạo luật khác nhau, có nhiều nội dung khi sửa Luật này thì phải sửa Luật khác. Cho nên đây là vấn đề rất lớn nên việc sửa đổi là hết sức cần thiết, liên quan đến lợi ích của tất cả các thành phần trong xã hội.

Việc sửa đổi vừa khó lại vừa phải làm sao đáp ứng được, mang tính khả thi cao còn khó hơn. Tuy nhiên, có một thuận lợi là vừa qua Trung ương đã ra Nghị quyết 18,  xem như đây là một cơ sở hết sức quan trọng, trong đó nêu lên 10 nội dung, chính sách lớn,  và đây là cơ sở chính trị quan trọng, thuận lợi cho Ban sửa đổi và khi tiến hành sửa đổi Luật này cần cụ thể hóa những chính sách, chủ trương đó.

Hội Luật gia Việt Nam là tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp của giới luật gia trong cả nước, trải qua hơn 67 năm xây dựng và phát triển, đến nay, tổng số hội viên của Hội là hơn 70.000 hội viên đã và đang công tác tại các cơ quan Nhà nước, các cơ quan thuộc các ngành lập pháp, hành pháp và tư pháp, các đoàn thể chính trị, xã hội và hoạt động trên tất cả các lĩnh vực chính trị, kinh tế, xã hội, quốc phòng và an ninh. Vị trí, vai trò của Hội Luật gia Việt Nam ngày càng được Đảng, Nhà nước quan tâm, gần đây nhất là Chỉ thị 14 của Bộ Chính trị về tiếp tục tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với Hội Luật gia Việt Nam trong tình hình mới.

Với trách nhiệm của mình, Hội Luật gia đã và đang cố gắng tham gia đóng góp, phản biện chính sách pháp luật, tập hợp nhiều ý kiến của các chuyên gia, các cơ quan trong việc xây dựng sửa đổi và xây dựng chính sách pháp luật.

Tại Hội thảo, Phó Chủ tịch Trần Công Phàn đề nghị các chuyên gia, các đại biểu tập trung phát biểu xoay quanh chủ đề về: “Những định hướng chính sách lớn về đảm bảo quyền của người sử dụng đất”. Đây là chủ đề đầu tiên trong 3 chủ đề mà Hội Luật gia Việt Nam dự kiến tổ chức nhằm góp ý cho dự án Luật Đất đai sửa đổi lần này.

Liên quan mật thiết tới rất nhiều Luật khác nên việc sửa đổi cần đảm bảo thống nhất các luật

Phát biểu tham luận tại Hội thảo, GS.TS Lê Minh Tâm, nguyên Phó Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam, nguyên Hiệu trưởng Đại học Luật cho rằng, trước hết, Luật Đất đai có liên quan rất chặt chẽ và mật thiết với nhiều luật khác trong hệ thống thể chế kinh tế thị trường như: Bộ luật dân sự, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản…

3-1664530986.JPG
 

GS.TS Lê Minh Tâm.

Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện Luật Đất đai cần đặt trong tổng thể các mối quan hệ đa chiều tương tác của các luật có liên quan để đảm bảo thống nhất, không trùng lặp, chồng chéo, mâu thuẫn,  đặc biệt không hạn chế, cản trở các hoạt động thuộc các lĩnh vực có liên quan, nhất là lĩnh vực đầu tư, kinh doanh, phù hợp với định hướng phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa mà Đảng ta xác định.

Chỉ ra những  mẫu thuẫn giữa các luật, GS.TS Lê Minh Tâm cho rằng: trong dự thảo Luật vẫn còn có một số quy định cần thiết phải được rà soát và chỉnh lý cho phù hợp. Ví dụ: Điều 6 của dự thảo Luật quy định về Người sử dụng đất nhưng chưa có quy định về đối tượng là người nước ngoài, trong khi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở của Việt Nam…

Theo GS. Lê Minh Tâm, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định một cách toàn diện, đầy đủ và phù hợp các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đã kịp thời thể chế hoá quan điểm Nghị quyết số 18, đặc biệt là đã bổ sung một số quy định mới về quyền của người sử dụng đất. Đây được xem là thành công của dự thảo lần này nhưng vẫn còn nhiều điều mà chúng ta chưa đề cập đến, cần tiếp tục nghiên cứu bổ sung hoàn thiện.

Chưa có quy định riêng cho quyền tiếp cận đất của dân tộc thiểu số

4-1664530987.jpg
 

GS.TS Lê Hồng Hạnh.

GS.TS Lê Hồng Hạnh, Tổng biên tập Tạp chí Pháp luật và Phát triển chia sẻ, có không ít bất cập của Luật Đất đai năm 2013 ở nhiều khía cạnh, đặc biệt là trong việc đảm bảo quyền tài sản của người dân, đặc biệt là dân tộc thiểu số (DTTS).

Theo GS. TS Lê Hồng Hạnh, hầu hết các điều của dự thảo Luật Đất đai liên quan đến quyền tiếp cận đất của người DTTS chỉ nêu về chính sách, ưu đãi. Nhưng ưu đãi như thế nào, công nhận đất của người DTTS như thế nào lại chưa giải quyết được.

Từ đó, việc “luật hóa” khái niệm dân tộc thiểu số bản địa có ý nghĩa rất lớn đối với việc thi hành phù hợp hơn và hiệu quả hơn chính sách, pháp luật đất đai hướng tới phát triển bền vững. Sự công nhận này cần được tiến hành với sự tôn trọng đầy đủ về phong tục, truyền thống và hệ thống sở hữu đất đai của các dân tộc bản địa có liên quan.

Như vậy, Dự thảo Luật Đất đai (bản 16/9/2022) vẫn chưa có những quy định cụ thể dành riêng cho quyền tiếp cận đất của dân tộc thiểu số”, ông Hạnh bày tỏ quan điểm.

Cần quan tâm đúng mức đến việc bảo vệ quyền sử dụng đất cho các đối tượng yếu thế trong xã hội

5-1664530987.jpg
 

PGS. TS. Dương Đăng Huệ - Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế DN - Bộ Tư pháp

Theo PGS. TS. Dương Đăng Huệ - Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế doanh nghiệp – Bộ Tư pháp cho rằng: Hơn 90 triệu người không thể tự mình thực hiện được quyền sở hữu mà bắt buộc phải thông qua một chủ thể khác được xác định và có đủ năng lực để thực thi các quyền năng của chủ sở hữu. Chỉ có một chủ thể duy nhất đáp ứng được khả năng này, đó chính là Nhà nước.

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện các quyền năng của mình được quy định tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2013. Những quyền năng này được Nhà nước thực hiện thông qua hệ thống cơ quan quyền lực nhà nước và cơ quan hành chính nhà nước ở cấp Trung ương và địa phương.

Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở việc Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thực hiện những quyền năng nêu trên thì quyền sở hữu toàn dân vẫn chưa được hiện thực hoá một cách triệt để. Bởi lẽ, trong trường hợp này, đất đai vẫn chưa được đưa vào khai thác, sử dụng để tạo ra của cải vật chất, đáp ứng các nhu cầu vật chất và tinh thân của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong xã hội.

Những quyền năng mà Nhà nước trao cho các chủ thể sử dụng đất là khác nhau nhưng tất cả đều được khái quát dưới một khái niệm chung là “quyền sử dụng đất”. Khái niệm quyền sử dụng đất ở đây không thể được hiểu như là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt) mà là một khái niệm tổng hợp, một quyền chủ thể độc lập, được dùng để chỉ một tập hợp những quyền năng mà Nhà nước trao cho người có đất.

PGS. TS. Dương Đăng Huệ cho rằng, khi xây dựng chế định quyền sử dụng đất cần lưu ý một số vấn đề như toàn bộ đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng mỗi khi đã giao đất cho người sử dụng thì người đó có một quyền dân sự đặc biệt đối với đất được giao, đó là quyền sử dụng đất.

Phát biểu tham luận tại Hội thảo, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai Đại học Luật nhấn mạnh việc sửa đổi Luật đất đai cần quan tâm đúng mức đến việc bảo vệ quyền sử dụng đất cho các đối tượng yếu thế trong xã hội.

6-1664530987.jpg
 

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai Đại học Luật

Theo đó, bà Nga cho rằng đồng bào dân tộc thiểu số là đối tượng cần được chú ý tới nhất, trong đó vấn đề quan trọng là việc quy hoạch sử dụng đất.

“Hiện nay hầu hết quỹ đất đều đã có chủ. Ngay như việc Nhà nước lấy đất để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, công cộng và vì lợi ích của các nhà đầu tư thì việc trích ra lợi nhuận để bồi thường cho đồng bào dân tộc thiểu số đã rất khó khăn. Vì vậy việc Nhà nước lấy đất của các đối tượng khác để điều chuyển cho đồng bảo dân tộc thiểu số sẽ càng khó khăn nếu như quỹ đất này không được tính toán ngay trong quy hoạch ban đầu. Và khi đó quyền cũng chỉ dừng lại ở trên trang giấy mà không thể đảm bảo được trên thực tế”, PGS.TS Nguyễn Thị Nga nhận định.

Hiện nay xuất hiện thêm khái niệm đất có mục đích sử dụng hỗn hợp. Ở đây, chúng ta cần phân định rất rõ câu chuyện này nếu không sẽ dẫn đến việc nhà nước thất thoát, lợi dụng đất có mục đích công cộng, phát triển kinh tế xã hội để phát triển các dự án vì lợi nhuận đơn thuần của doanh nghiệp”, theo đó bà Nga cho rằng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa làm rõ được vấn đề này.

Bên cạnh đó, Bà Nga cũng cho rằng cần giải quyết vấn đề do lịch sử để lại, cụ thể là nguồn đất của các nông lâm trường, các trang trại, xí nghiệp quốc doanh ở các giai đoạn trước được nhà nước giao khoán đất cho các hộ gia đình nhưng chưa có cơ chế để giải quyết cụ thể.

Đối tượng thứ hai cần quan tâm trong vấn đề đảm bảo quyền sử dụng đất được bà Nga nêu là đất sản xuất cho hộ gia đình mà chủ yếu là đất trồng lúa.

Theo quy định hiện nay thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền tuy nhiên dường như bồi thường đất bằng đất là không có, đó là một quy định trên giấy vì thực tế làm gì còn quỹ đất nông nghiệp để bồi thường. Vì thế hầu như là bồi thường bằng tiền. Nhưng như chúng ta biết bồi thường bằng tiền thì rất rẻ, không tương xứng với giá trị đất. Bởi người ta không giao dịch đất nông nghiệp thì lấy đâu ra bảng so sánh giá thực tế trên thị trường để làm mức tối thiểu trong bồi thường mà lại quay lại sử dụng mức giá đất mà tỉnh đã ban hành”, bà Nga nêu thực tế.

Bà Nga cho rằng không thể thu hồi đất của tất cả người dân bằng mệnh lệnh hành chính mà cần có sự tách bạch rõ ràng từ mục đích sử dụng đất. Nếu dự án nào thực sự vì mục đích công cộng, vì quốc phòng an ninh thì Nhà nước phải thu hồi bằng cơ chế hành chính.

Còn đối với các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và ngay cả các đơn vị sự nghiệp công lập đã thực hiện tự chủ về mặt tài chính thì cần thỏa thuận với đối tượng bị thu hồi đất theo cơ chế thị trường. Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng nhấn mạnh việc đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư trong việc thu hồi đất.

PGS. TS Phạm Hữu Nghị nêu quan điểm, đất sử dụng cho tổ chức tôn giáo nên chia thành 3 nhóm: Vì mục đích tôn giáo; mục đích liên quan đến tôn giáo (thiện nguyện, giáo dục, y tế); vì mục đích kinh doanh là vấn đề giữa chính quyền và chủ doanh nghiệp. Căn cứ 3 mục đích này quyết định việc giao đất và thu tiền sử dụng đất, 2 nhóm đầu không thu tiền, nhóm 3 phải trả tiền.

Cần làm rõ tiêu chí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và Quyền của người sử dụng đất trong vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Đóng góp ý kiến về chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong các quy định của dự thảo – Phân tích từ tính khả thi và mức độ đáp ứng yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, PGS. TS Doãn Hồng Nhung, Trường Đại học Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội cho biết, vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất hầu như chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Nhưng phải nhận thấy rằng, việc chuyển đổi mục đích này với những hoạt động của quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất chính là vấn đề pháp lý mục đích sử dụng đất.

“Để chứng minh quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế thì đây là điều rất rõ ràng, khi chúng ta dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải là chuyển một cách đơn giản, bởi quyền sử dụng đất là một quyền hạn chế, người thực thi và khai thác các nguồn lợi có được từ đất là việc có được tài sản đó trên diện tích đất nhưng trong một khoảng thời gian nhất định vì một mục đích nhất định”, bà Nhung cho hay.

7-1664530987.jpg
 

PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Khoa Luật ĐH Quốc gia Hà Nội phát biểu tại Hội thảo

Theo bà Nhung, điểm bất cập từ mục đích sử dụng đất chuyển sang chính là khi Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước thu hồi quyền tài sản của người sử dụng, nên cần quan tâm hơn nữa quyền của người sử dụng đất như được bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Bởi, trong nội dung của Luật Đất đai quy định rõ nơi ở mới phải tốt hoặc bằng nơi ở cũ. Trong quy trình thu hồi đã phải đưa nội dung là kiểm soát điều kiện của người dân tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ thì mới triển khai hoạt động thu hồi.

Bà Nhung phân tích thêm, trên thực tế ở rất nhiều các vùng nông thôn, các vùng miền có rất nhiều hộ gia đình được giao đất trồng lúa nằm trong khuôn viên đất thổ cư, với diện tích rất nhỏ chỉ khoảng vài trăm mét vuông nhưng trải qua bao nhiêu năm khu dân cư phát triển bao quanh vây kín xung quanh nền đất này, vì thế không còn phù hợp để trồng lúa, người sử dụng đất mong muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì Nhà nước cũng nên xem xét tạo cơ hội, cho phép được chuyển…

“Trong thực tiễn về vấn đề chuyển đổi, chuyển nhượng có một hiện trạng dễ thấy là người nông dân có khi phải vác cuốc đi qua sân golf rồi mới vào ruộng lúa của mình, hiện trạng thu hồi đất của chúng ta rất lớn nhưng nên lựa chọn khu vực để dành các diện tích để phù hợp. Nếu “bờ xôi ruộng mật” có năng suất lúa tốt thì chúng ta không nên cho phép chuyển đổi mục đích để lấy diện tích để làm sân golf, vì ảnh hưởng đến đời sống của người dân và vấn đề an ninh lương thực”, bà Nhung nêu quan điểm.

Thêm nữa, bà Nhung cho biết người dân được phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng có trong quy định, các trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất ở Điều 52, thì các căn cứ để giao cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã quy định rất rõ. Nhưng, trong quá trình thực hiện để triển khai lại gặp rất nhiều khó khăn từ thực tiễn.

Người dân vô cùng vất vả trước các quy định trong đánh giá nội dung chuyển mục đích sử dụng đất. Ở khoản 1 điểm C, chương V chuyển các loại đất khác sang chăn nuôi tập trung, cần làm rõ thuật ngữ này, chuyển mục đích thế nào, ai là người quản lý… Đây là điều chúng tôi mong mỏi khi sửa đổi Luật lần này phải quy định rất rõ tiêu chí nào để được chuyển mục đích sử dụng đất”, bà Nhung cho hay.

8-1664530987.jpg
 

Ông Lê Văn Hợp, Trung tâm TVPL Phụng Công phát biểu tại Hội thảo

Ông Lê Văn Hợp, Trung tâm TVPL Phụng Công đánh giá Dự thảo Luật Đất đai có nhiều điểm mới, giải quyết được nhiều vấn đề bất cập vướng mắc.

Góp ý thêm về Dự thảo Luật Đất đai, ông Lê Văn Hợp đề nghị quy định rõ hơn đối với dự án xây dựng nhà ở công vụ và thương mại hỗn hợp (khoản 5 Điều 57) để tránh tình trạng lợi dụng quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất để hưởng lợi, vì trên thực tế có những dự án chỉ một phần là nhà ở công vụ, còn lại là nhà ở thương mại.

Theo quy định của Dự thảo, thì Tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp thuộc diện phải thuê đất. Trước đây theo Luật Đất đai 2013 thì loại hình Tổ chức này không được nêu tên, cho nên không biết ở diện giao đất không thu tiền sử dụng đất hay thuê đất, dẫn đến các cơ quan chức năng không cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại dự thảo luật này quy định rõ tại Điều 59 cho thuê đất, tức là các đối tượng không thuộc trường hợp quy định tại điều 57 và Điều 58 thì phải thuê đất. Đây là điều rất khó khăn cho các tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp.

Do đó, ông Hợp nêu quan điểm nên bổ sung thêm khoản miễn tiền thuê đất đối với các Tổ chức chính tri – xã hội vào Điều 131 về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bổ sung cụm từ “tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp” vào Khoản 1, Điều 170 quy định đối với chế độ sử dụng đất để xât dựng trụ sở cơ quan.

Phát biểu bế mạc hội thảo, TS. Trần Công Phàn ghi nhận những ý kiến phát biểu, đóng góp rất tấm huyết của các chuyên gia, nhà khoa học tại hội thảo. Đây cũng là nguồn động viên cho Hội Luật gia Việt Nam tiếp tục thực hiện các Hội thảo góp ý các dự án Luật tiếp theo. Những ý kiến đóng góp của các đại biểu, chuyên gia tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Hội Luật gia Việt Nam tập hợp đầy đủ, góp ý với Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội và các cơ quan Chính phủ tiếp tục bổ sung hoàn thiện dự thảo Luật đất đai.

Thành Chung
Bạn đang đọc bài viết "Hoàn thiện các qui định liên quan Quyền của người sử dụng đất" tại chuyên mục Diễn đàn - Luật gia. Mọi chi tiết xin liên hệ số hotline (0915.999.467) hoặc gửi email về địa chỉ (toasoan@phaply.vn).

Bạn đọc đặt tạp chí Pháp lý dài hạn vui lòng để lại thông tin