Lạc quan thị trường BĐS: Chỉ là phần nổi tảng băng…

Những phát biểu lạc quan thì có thể thấy chỉ đang nhìn vào tảng băng nổi mà không thấy được phần chìm của tảng băng đó nhiều thế nào.

Ông NguyễnVăn Đực, PGĐ Công ty địa ốc Đất Lành đã lý giải về những phát biểu lạc quan đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua song thực tế nhiều doanh nghiệp kết quả kinh doanh vẫn sụt giảm, thua lỗ và nợ nần.

Chỉ 10% chuyển động

PV: – Báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) quý I/2015 cho thấy, hơn 50% doanh nghiệp có kết quả kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ, thậm chí một số còn thua lỗ. Thưa ông, thông tin này có gì mâu thuẫn so với những tuyên bố lạc quan về sự phục hồi của thị trường BĐS thời gian qua? Xin ông phân tích cụ thể?

Ông Nguyễn Văn Đực: – Trên thực tế việc BĐS phục hồi là có nhưng số lượng bao nhiêu thì chúng ta lại không dám chắc chắn.

Tôi lấy ví dụ như ở TP HCM có hơn 900 dự án đang chuyển động, trong đó có 700 dự án đắp mền còn 200 dự án nhà nước đang dọa thu hồi. Còn lại chỉ có khoảng 50 dự án đang hoạt động.

Như vậy số hoạt động chỉ chiếm chưa tới 10% số đang bất động. Đó chính là bức tranh không sáng của thị trường BĐS.

Tôi bị xếp vào trường phái bi quan. Song những phát biểu lạc quan thì có thể thấy chỉ đang nhìn vào tảng băng nổi mà không thấy được phần chìm của tảng băng đó nhiều thế nào. Còn tôi đang muốn nhìn vào phần chìm của tảng băng đó.

Vì vậy báo cáo tài chính quý I cho thấy hơn 50% DN có kết quả kinh doanh sụt giảm, thua lỗ là có thật, thậm chí cũng đã bị giảm nhẹ đi phần nào. Thực tế tôi nghĩ có thể con số kinh doanh thua lỗ còn nhiều hơn thế.

Cứ nhìn vào con số hơn 50 dự án hoạt động và số đang chìm trong khó khăn vì dự án đắp mền là vài trăm thì sẽ ra ngay số DN lỗ lãi ra sao.

Dự án trùm mền sẽ kéo theo hàng loạt chi phí khác, rồi tiền trả lãi ngân hàng… thì khó để nói về sự phát triển của DN là khởi sắc.

 Dù nhiều lãnh đạo cho rằng BĐS đã ấm lên nhưng đó chỉ là phần nổi của tảng băng

Dù nhiều lãnh đạo cho rằng BĐS đã ấm lên nhưng đó chỉ là phần nổi của tảng băng

PV: – Trong khi đó, theo báo cáo mới đây của ngành thuế, rất nhiều đại gia BĐS bị bêu tên với số tiền nợ thuế lên tới cả ngàn tỷ. Phải nhìn nhận ra sao về sự phát triển của ngành BĐS Việt Nam hiện nay khi doanh nghiệp lãi thì nợ thuế, nhu cầu sở hữu nhà lớn nhưng thực tế số người mua được nhà không tương xứng…? Thưa ông, như vậy, những chính sách phát triển, cơ chế hỗ trợ bất động sản thực chất dành cho ai?

Ông Nguyễn Văn Đực: – Đúng là có tình trạng nhiều DN nợ ngân hàng, nợ thuế, nợ nhà thầu thi công, nợ khách hàng và đang vô cùng khó khăn. Nhiều DN trong tình trạng âm vốn đang nói lên những bước đi sai của các nhà đầu tư BĐS. Tức là đầu tư sai phân khúc.

Trước đây các nhà đầu tư chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp với những căn hộ từ 1-5 tỉ đồng mà lại thiếu vắng những căn hộ phù hợp sức mua của dân (dưới 1 tỉ đồng) và dưới 500 triệu đồng/căn thì càng không có.

Do đó đây là một sai lầm khi không định hướng được thị trường. Thậm chí nhà nước còn cấm làm căn hộ nhỏ. Các thủ tục cũng rất rườm rà, thuế chuyển quyền sử dụng đất rất cao đã đẩy giá sản phẩm lên cao khiến nhà đầu tư không thể tiêu thụ được.

Khi đó ngân hàng mở cửa cho nhà nhà kinh doanh dẫn đến tình trạng đầu cơ và hình thành bong bóng BĐS và thị trường bị đóng băng. Trong khi đó DN vẫn phải trả lãi ngân hàng 1 năm tới 20-25% đã rút hết tài sản của DN.

Chính khó khăn này tồn tại từ những năm trước và đến nay vẫn còn phải giải quyết khiến nhiều DN chưa thể bước ra.

Cũng phải thừa nhận rằng từ 2014-2015 có một số DN đã nhạy bén, không bị ảnh hưởng từ cơn ‘sóng thần’ BĐS vừa qua nên đã mua lại các dự án ‘chết’ để khôi phục lại.

Với những dự án này DN không phải là không bán được hàng mà vấn đề là không có tiền để đầu tư tiếp nên không thể xây dựng tiếp.

Và có thể thấy chỉ có những dự án của các DN mua lại ‘xác chết’ này chuyển động và cũng chỉ sôi động ở phân khúc này.

Có thể thấy chính sách không có tác dụng gì. 2 năm qua thì có thể thấy rõ nhất là chính sách 30.000 tỉ nhưng đã thất bại. Thành ra chính sách không nói lên nhiều mà chỉ là sự năng động của một số DN nhạy bén với thị trường mà thôi.

 

PV: – Nhiều chuyên gia vẫn kiên trì nhắc đi nhắc lại rằng, sở dĩ bất động sản Việt Nam chưa ấm lại được là vì chưa trở về với giá trị thực. Ông có đồng tình với ý kiến này hay không và tại sao? Một kết quả điều tra mới đây cho thấy, ở Việt Nam, trung bình cứ 1 đồng lợi nhuận thì doanh nghiệp phải mất 1,02 đồng cho “bôi trơn”. Phải chăng điều này cũng đang tồn tại ở lĩnh vực BĐS khiến cho việc trở về giá trị thực rất khó khăn?

Ông Nguyễn Văn Đực: – Giá trị thực của BĐS cũng khó mà định rõ được. Bởi vì nó bao gồm giá đất và các chi phí khác.

Về giá đất thì DN muốn mua phải thương lượng với người dân trong khi họ thổi giá lên cao để có lợi nhuận nhiều.

Khi mua của người dân giá đất cao, DN cũng phải đẩy giá sản phẩm lên cao mới có lợi nhuận vậy thì khi đó giá sản phẩm sẽ cao hơn giá trị thực.

Thứ hai là chi phí trong xây dựng. Hiện nay các DN phải điều tiết lại giá xây dựng sao cho rẻ để có thể cạnh tranh được.

Thứ ba là tiền chi phí lót tay cũng có tồn tại.

Thực ra trong lĩnh vực BĐS, sự ‘bôi trơn’ là có nhưng không lớn như con số mà cơ quan điều tra đã đưa ra. Ví dụ 1 đồng lợi nhuận thì DN sẽ phải mất 0,2 tới 0,25 đồng bôi trơn thôi.

Tuy nhiên yếu tố này cũng phần nào tác động tới giá của thị trưởng BĐS.

PV: – Thưa ông, để khơi thông thị trường bất động sản, những cách tiếp cận hiện nay từ phía nhà quản lý đã phù hợp hay chưa? Ông có đề xuất gì về vấn đề này?

Ông Nguyễn Văn Đực: – Có thể thấy thị trường BĐS hiện nay đang được quản lý bằng Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh BĐS.

Luật Xây dựng hiện có nhưng nó làm cho các thủ tục rườm rà hơn và mang tính chất chặt chẽ nhưng lại là để phục vụ quyền lực của những người làm quản lý xây dựng. Sự chặt chẽ này không giúp cho chất lượng công trình xây dựng tốt hơn, thị trường BĐS khơi thông.

Đáng ra các thủ tục nhẹ nhàng hơn sẽ tránh cho DN phải làm những động tác loppy nhưng thực tế hoạt động này đang chiếm khá lớn. tức là loppy đang diễn ra ở nhiều mặt (thủ tục xây dựng, quy hoạch, kiến trúc…). Đây là khâu khá tốn tiền của DN.

Luật càng ngày càng đẻ ra những điều kiện, yêu cầu dù là chủ ý làm cho chất lượng công trình tốt hơn nhưng thực chất đang làm giảm đi.

Tức là nếu thủ tục này làm trong 2 năm thì DN thoải mái dư giả thời gian để thực hiện. Nhưng thủ tục lại kéo dài trong 4 năm thì DN phải gồng thêm 2 năm chi phí quản lý DN, cộng với 2 năm trả lãi ngân hàng. Khi đó buộc lòng họ phải giảm chất lượng công trình (ví dụ 1 chút phần cửa, một chút phần lavabo, bồn cầu… để bù lại các chi phí đã bỏ ra.

Rồi chuyện DN muốn làm căn hộ bán giá thấp (giống như Bình Dương căn hộ chỉ khoảng 30m2) bán 100 triệu đồng hay căn hộ lớn hơn 1 chút là 400 triệu đồng nhưng không phải ở đâu cũng làm được.

Trên thực tế dù luật không cấm nhưng lại không có tiêu chuẩn để làm căn hộ nhỏ. Đây chính là sự mâu thuẫn và làm sai đi mục đích tự do kinh doanh của DN. Chính vì vậy buộc lòng DN phải làm căn hộ lớn và khi đó chỉ có những người thu nhập trung bình khá mới đủ tiền để mua nhà.

Khi đó sẽ mang đến một sự bất an trong xã hội là những người nghèo tiếp tục không có nhà.

Trước thực trạng này, tôi có 3 đề nghị. Thứ nhất Luật Xây dựng hãy nhẹ nhàng các thủ tục như Thủ tướng từng đề cập trong Nghị quyết phải giảm 40% thủ tục. Thế nhưng hiện việc này không được giảm và lại còn tăng thêm.

Có thể khẳng định rằng Luật xây dựng càng phức tạp thì tiêu cực càng nhiều, thời gian kéo dài DN sẽ thiệt hại.

Luật hiện không cấm làm DN làm căn hộ 25-30m2 nhưng đố DN nào xin được giấy phép này. Khi đó DN bị áp đặt và không làm chủ được sản phẩm của mình.

Đối với Luật BĐS cần xem xét lại yêu cầu ký quý bảo lãnh xem có phù hợp hay không. Hiện DN đã quá khó khăn mà phải đứng ra ký quỹ bảo lãnh thì trách nhiệm không rõ. Còn người dân thì đủ sức để xem xét, đánh giá nghiên cứu sản phẩm nào tốt thì mua chứ nhà nước không nên can thiệp vào mà chỉ cần bảo lãnh.

Những yếu tố này đang làm cho thị trường BĐS khó khăn càng chồng chất hơn và giá thành tăng hơn chứ không giảm đi.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Theo Bao Datviet

Trả lời

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *