Có nên giải cứu thị trường bất động sản?

LTS: Thị trường bất động sản đình trệ, đóng băng khiến không ít doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực nóng này lâm vào tình cảnh khó khăn. Một nguyên nhân cơ bản là chính sách tiền tệ “chặt chẽ, linh hoạt” của Ngân hàng nhà nước, trong đó chú trọng siết tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất, đặc biệt là bất động sản và chứng khoán.

Có giải cứu thị trường bất động sản hay không? Tình trạng này sẽ dẫn đến đâu? Nếu có thì giải cứu như thế nào? Đó là những câu hỏi nóng hổi về một thị trường đang nguội lạnh này…

Thị trường mùa ế ẩm

Thị trường bất động sản đến giờ này vẫn im ắng, ế ẩm. Để tìm cách tháo gỡ, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cả nước, nhất là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là hai thị trường trung tâm, tung ra đủ mọi chiêu khuyến mãi, nhưng thị trường vẫn không khá lên.

Dạo quanh thị trường

Khi thị trường sôi động thì giá đất nền, giá căn hộ đều tăng mà vẫn dễ bán, giờ đây thì ngược lại. Hà Nội là thị trường trung tâm thì dấu hiệu ế ẩm cũng rõ ràng nhất. Ở khu vực Đông Anh, gần phía đầu cầu Thăng Long, năm ngoái giá đất sốt lên chóng mặt vì sẽ có cầu Nhật Tân và nhiều dự án lớn như hồ điều hòa, công viên cây xanh kết hợp nghĩa trang. Từ một hai chục triệu đ/m2 đã có lúc lên 45- 50 triệu đ/m2, các văn phòng giao dịch tấp nập khách vào ra. Hiện nay, giá đất ở đây giảm mạnh, có nơi giảm đến 10-15 triệu đ/m2, người ta dự báo giá còn giảm nữa vì cây cầu Nhật Tân vẫn còn xa vời.

Ở Sóc Sơn, Quốc Oai, Thanh Oai, Hoài Đức, Sơn Tây, Thanh Trì, Mê Linh… nơi từng là những điểm nóng đến nay giá đều giảm 3 – 5 triệu đồng/m2, có nơi giảm mạnh từ 7 đến 10 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản đến giờ này vẫn im ắng, ế ẩm

Tại các sàn giao dịch bất động sản, giá đất nền tại các dự án lớn giảm mạnh, các nhà đầu tư thứ phát giảm giá mạnh để rút vốn. Dự án khu đô thị Kim Chung – Di Trạch giảm 7- 9 triệu đồng/m2, giá mỗi mét vuông liền kề hiện còn khoảng 40-42 triệu đồng/m2, giá khu A giá 55 – 60 triệu đồng/m2. Dự án Geleximco giá đang giảm mạnh nhất khoảng 10 triệu đồng/m2.

Giá đất nền thuộc dự án Nam An Khánh cũng gần như bất động khi tiến độ xây dựng dự án quá chậm. Giai đoạn 1 của dự án, giá chuyển nhượng đất liền kề hiện được chào bán gần 40 triệu đồng/m2, biệt thự khoảng 32 – 35 triệu đồng/m2, nay đều giảm 3 – 4 triệu đồng/m2.

Nhìn chung tại thị trường Hà Nội, nhiều nơi đất thổ cư giá hạ 30% . Nhiều sàn giao dịch còn nhận bán hộ một số dự án đất nền do nhà đầu tư gửi gắm. Các dự án căn hộ cũng tương tự. Có người kêu trời là “Các doanh nghiệp đang chờ chết”…

Ở Tp Hồ Chí Minh, nhiều dự án căn hộ khách hàng đã mua rao bán chịu lỗ 30% khoản góp vốn như ở dự án căn hộ Hoàng Anh Gia Lai – Chánh Hưng (quận nhưng vẫn không bán được. Còn ở các dự án đã nhận nhà (như dự án Phú Mỹ Thuận, Nhà Bè) có khách hàng bán lỗ dưới giá hợp đồng ký với chủ đầu tư (hợp đồng mua 9,4 triệu đồng/m2 bán còn 8,4 triệu đồng/m2) nhưng không ai quan tâm.

Hay dự án căn hộ The Mansion (Bình Chánh) đã giao nhà trong tháng 5 và hiện nhiều khách hàng đồng loạt rao bán ra giá chỉ 11,6-12 triệu đồng/m2, trong khi giá góp vốn mua từ chủ đầu tư là khoảng 9,4 triệu đồng/m2. Với giá bán 12 triệu đồng/m2 thì người mua đã lỗ tiền trả lãi suất vì việc góp vốn diễn ra từ nhiều năm trước.

Dự án Star City (Lê Văn Lương) là một trong những dự án đang tung ra hành loạt những chiêu hút khách

Muôn mặt khuyến mại

Ở Hà Nội, để tiêu thụ hàng, thu vốn về, các chủ dự án phải tung ra hàng loạt những chiêu hút khách. Dự án Star City (Lê Văn Lương), Ecopark (Hưng Yên), Mulberry Lane (Mỗ Lao, Hà Đông), Indochina Plaza (Xuân Thủy, Cầu Giấy)… thực hiện mức chiết khấu cao từ 5 đến 10%, giá còn 18 – 44 triệu đồng/m2; Dự án FLC Landmark Tower (Lê Đức Thọ, Từ Liêm) hỗ trợ khách hàng gói tín dụng ưu đãi lên tới 85% trị giá hợp đồng mua bán căn hộ; khách hàng mua 1 căn hộ tại dự án Unimax (Hà Đông) được đảm bảo 1 suất đỗ xe ôtô vĩnh viễn và được miễn phí 1 năm gửi xe…

Khuyến mại hơn nữa đó là chiêu bốc thăm trúng phiếu giảm giá căn hộ TDH – Trường Thọ ở quận Thủ Đức tại TP.Hồ Chí Minh. Dự án này hiện đã hoàn thành, người mua có thể dọn vào ở ngay và các căn hộ được chào bán với giá từ 15,5 triệu đồng/m². Trong đợt bán công bố gần đây, ngoài việc giảm 10% giá trị căn hộ, chiết khấu thanh toán và miễn 3 tháng phí quản lý chung cư, chủ đầu tư còn công bố sẽ hỗ trợ 50% lãi suất vay ngân hàng trong vòng 9 tháng dành cho những người mua căn hộ dự án.

Ở Bà Rịa – Vũng Tàu, dự án cao ốc dịch vụ du lịch Sơn Thịnh nằm trên đường Lê Hồng Phong nối dài, chủ đầu tư đã đưa ra chương trình ưu đãi tín dụng lên đến 18%/năm dành cho 20 khách hàng đầu tiên đăng ký mua căn hộ tại dự án này. Ngoài ra, chủ đầu tư này còn có chương trình khuyến mãi với tổng giá trị giải thưởng 1,3 tỷ đồng với các phần thưởng có giá trị như xe hơi, xe máy, tủ lạnh, ti vi…

Công ty CP Du lịch Hoa Anh Đào, chủ đầu tư dự án Oceanami Luxury Home và Resort đã tổ chức đêm hội “Royal Dream – Giấc mơ hoàng tộc”, với kinh phí ước tính lên đến hàng chục tỷ đồng. Ngay sau khi đêm hội kết thúc, đã có 30 khách hàng đăng ký đặt chỗ để chọn cho mình những vị trí đẹp nhất và cơ hội sở hữu chiếc du thuyền “Royal Dream – Giấc mơ hoàng tộc” trị giá 8,5 tỷ đồng.

Ở Lạng Sơn, chủ đầu tư Khu đô thị mới Nam Hoàng Đồng 1 đã tung ra 600 lô đất nền có giá từ 5,4 – 9,4 triệu đồng/m² tại Hà Nội. Trong hai ngày mở bán (ngày 9 và 10/12), giảm giá 3-5% giá trị mỗi lô đất cho khách hàng nào mua.

Ở các dự án bất động sản khác, chủ đầu tư cũng đã giảm gánh nặng cho khách hàng bằng việc chia nhỏ ra nhiều đợt trả tiền mua nhà. Chẳng hạn tại dự án Metropolitan do Công ty TNHH Khang Linh làm chủ đầu tư, khách đăng ký mua căn hộ có thể góp vốn 17 đợt.

Hay như một giải pháp đột phá của Dự án EcoLakes Mỹ Phước (Bình Dương) khi tung ra chương trình “Đầu tư: Kế hoạch mua nhà EcoLakes 30/70″. Nghĩa là khách hàng chỉ cần trả 30% tiền mua căn nhà theo nhiều đợt và vay 70% số còn lại. Hơn nữa, khách hàng không phải trả lãi suất trong quá trình xây nhà cũng như bất kỳ khoản nào đến khi nhà xây xong và được bàn giao.

Tuy vậy, thị trường vẫn ảm đạm.

Hệ quả trực tiếp là các doanh nghiệp bất động sản tăng chi phí, đẩy giá thành do lãi suất cao, thời gian kéo dài. Có những  doanh nghiệp bất động sản đang vay ngân hàng tới 15.000 tỷ đồng. Như vậy, cứ mỗi sáng thức dậy họ mất gần 10 tỷ đồng tiền lãi… Chính vì vậy, để bán được hàng, các doanh nghiệp sẽ phải mạnh tay hơn nữa trong việc tung ra các chương trình khuyến mãi hỗ trợ khách hàng bằng lãi suất, chiết khấu, giảm giá… để giải phóng hàng, thu hồi vốn là phương án tối ưu nhất lúc này – một chuyên gia nói.

Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, các hình thức khuyến mãi, giảm giá, chia tiến độ thanh toán tiền mua sản phẩm nhà ở làm nhiều đợt… chỉ là tình thế tạm thời của các chủ đầu tư, trong lúc thị trường đang khó khăn, áp lực về nguồn cung nhiều và cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng lớn. Giải pháp này chỉ phù hợp với khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở, còn đối với giới đầu tư thì không thực sự kích thích thị trường bất động sản.

Chân Thư

Hai mặt của vấn đề

Sự trầm lắng, sa sút của thị trường bất động sản có tác động nhiều chiều đến nền kinh tế, tiêu cực cũng có mà không hẳn không có yếu tố tích cực. Chính vì vậy, có giải cứu thị trường này hay không đang là vấn đề còn nhiều tranh cãi, với những quan điểm khác nhau…

Giải cứu vì e lan truyền

Thể hiện quan điểm cần giải cứu thị trường bất động sản, trước hết là Bộ xây dựng. Trong văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước ngày 27/6, Bộ Xây dựng cho rằng, sau một thời gian các ngân hàng thương mại áp dụng thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng khó khăn, nhiều dự án bị đình lại do thiếu vốn, thanh khoản trên thị trường giảm sút rõ rệt. Nếu để tình trạng trên xảy ra trong một thời gian dài, dễ khiến thị trường bất động sản trở thành nhân tố tác động gây lạm phát cao, tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế.

Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng Nhà nước có hướng dẫn các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng phân định rạch ròi các khoản vay đối với lĩnh vực bất động sản nói chung, trên cơ sở không tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của toàn hệ thống nhưng cần phải điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng bất động sản.

Đối với một số khoản mục cần phải tăng tỷ trọng cho vay như: vay xây dựng cơ sở hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ sản xuất kinh doanh, vay mua nhà để ở. Một số khoản mục có thể giữ nguyên tỷ trọng, như: vay xây dựng – kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; vay xây dựng, sửa chữa nhà để ở hoặc đối với các dự án dở dang cần vốn để tiếp tục hoàn thành sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư.

Cần nghiên cứu thêm hình thức “chuyển nợ” từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà, bằng cách này sẽ không làm tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư.

Đây là lần thứ hai trong vòng hai năm qua, Bộ Xây dựng chính thức có ý kiến đề xuất  “giải cứu” thị trường bất động sản. Cuối năm 2009, khi thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ảm đạm do lạm phát, Bộ Xây dựng cũng đã trình Chính phủ hàng loạt giải pháp “cứu” thị trường như cho chủ đầu tư được phép huy động vốn khi dự án chưa xây xong móng, cho phép giãn nợ, khoanh nợ, khấu trừ thuế, miễn lệ phí trước bạ…

Trên nhiều diễn đàn khác, các nhà kinh doanh bất động sản cũng bày tỏ nhiều ý kiến xin giải cứu. Lý do chủ yếu được đưa ra là hậu quả của việc khó khăn trong vay vốn là nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí nhiều doanh nghiệp không có đủ vốn để triển khai tiếp. Nếu tiếp tục kéo dài, tình trạng này sẽ tạo nhiều áp lực không chỉ cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản, mà còn tác động xấu tới các ngành sản xuất liên quan, kể cả ngành tài chính, ngân hàng.

Ngoài ra, việc siết chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản một cách đại trà như hiện nay khiến nhiều ngành nghề sản xuất vật liệu xây dựng trong lĩnh vực bất động sản như sắt thép, xi măng… cũng bị rơi vào khó khăn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu thì “Đề nghị điều chỉnh, không xếp ngành bất động sản vào nhóm dịch vụ phi sản xuất mà cần xếp vào ngành sản xuất kinh doanh có điều kiện như Luật Doanh nghiệp đã xác định”. Ông Châu lý giải: Ngành bất động sản làm nên hạ tầng các Khu công nghiệp, khu du lịch, thương mại, bệnh viện, văn phòng làm việc, các khu đô thị, nhà ở từ cao cấp đến nhà trung bình và giá thấp phục vụ mục tiêu an sinh xã hội. Để có 1m2 sàn xây dựng, ngành này sử dụng 17-20 công lao động và nhiều nguyên vật liệu, nhiên liệu, tạo việc làm cho nhiều người, ngành khác.

TGĐ Cty CP địa ốc Sài Gòn- Gia Định Nguyễn Phụng Thiều đặt câu hỏi:“Xây dựng nhà thu nhập thấp tại sao lại bị áp đặt vào diện phi sản xuất để thắt chặt tín dụng được?”.  Ông Thiều đề nghị cần tháo gỡ cái mũ phi sản xuất để cho phân khúc này được hưởng ưu đãi như nhiều ngành khác.  Ví đầu cơ và lạm phát như con chuột và nhu cầu cấp bách phục vụ an sinh xã hội như lọ hoa, ông Thiều cho rằng các nhà làm chính sách “đừng vì một con chuột mà làm vỡ lọ hoa”.

Bởi vậy, có ý kiến quả quyết, “cứu” thị trường BĐS không đơn giản là “cứu” các doanh nghiệp bất động sản mà còn “cứu” nguồn thu ngân sách cho nhà nước, “cứu” hàng loạt doanh nghiệp của nhiều ngành có liên quan, “cứu” người lao động trong những ngành đó khỏi sự sụt giảm về mức sống và nói rộng hơn là “cứu” nền kinh tế khỏi suy thoái.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyền Trần Nam

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cũng đã nói “nếu không tiếp tục được vay vốn, mọi thứ sẽ lửng lơ, dự án không được hoàn thiện và không có sản phẩm để bán thu hồi vốn, trong khi nợ cũ thì vẫn tồn đọng”. Do đó, nếu các ngân hàng chấp hành quy định giảm dư nợ cho vay kể từ nay trở đi, thì đồng nghĩa với việc tăng tỷ lệ nợ xấu, nợ khó đòi đối với các khoản vay từ nay trở về trước. Lời cảnh báo của ông Nam hẳn ngành Ngân hàng phải suy tính…

Tuy vậy, trong một phát biểu gần đầu tháng 8-2011, ông Nguyễn Trần Nam lại nói: Thị trường bất động sản cũng chưa đến mức cần phải “cứu”. Nếu muốn, bản thân các doanh nghiệp phải tự “cứu” mình trước.

Để trở về giá trị thực

Trái ngược với những ý kiến khẩn cầu giải cứu, phân tích thiệt hơn về việc cần giải cứu, có nhiều ý kiến lại nhận định khác.
Một ý kiến rất đáng chú ý cho rằng giá bất động sản ở Hà Nội có giảm đến 70% nữa so với mặt bằng giá của tháng 7/2010 thì vẫn là quá cao so với mức thu nhập của đại đa số người dân. Vì số hộ gia đình ở Hà Nội có thu nhập chính đáng mà để dư ra được khoảng 30 triệu mỗi tháng sau khi đã trừ đi tất cả các loại chi phí sinh hoạt hàng ngày là không nhiều. Với số tiền này thì bao giờ mới có thể mua được một căn hộ chung cư 75 m2 ở Linh Đàm? Chưa kể đến ngay tại trung tâm Hà Nội số người làm công ăn lương thông thường thì lương tháng cũng chỉ khoảng 3-5 triệu mỗi tháng. Với số tiền này thử hỏi với mức giá cả như hiện nay liệu có đủ sống cuộc sống tối thiểu không?

Về bản chất thì bất động sản không tạo ra giá trị gia tăng nếu ta không đầu tư tiền của vào nó để tạo ra sản phẩm cụ thể phù hợp với nhu cầu có thể thanh toán của thị trường. Nếu cứ để địa ốc tăng giá cực kỳ vô lý như những năm qua thì nó sẽ gây ra rất nhiều hệ lụy cho việc phát triển kinh tế và xã hội. Cụ thể là giá bất động sản tăng chóng mặt sẽ khiến nhiều người trong xã hội lao vào đầu tư, đầu cơ thay vì bỏ tiền vào các hoạt động sản xuất kinh doanh. Điều này dẫn đến khoảng cách giàu nghèo ngày một gia tăng, nền kinh tế méo mó gây bất bình đẳng trong xã hội.

Do đó, chưa phải là lúc để giải cứu các doanh nghiệp và thị trường nhà đất. Thực tế các chủ đầu tư dự án họ đã bán hết hàng từ lâu, thậm chí từ khi dự án vẫn còn nằm trên giấy và chưa được phê duyệt. Chẳng hạn như một dự án ở khu vực phía Tây mặc dù vừa chính thức công bố dự án hồi đầu tháng 6 nhưng chủ đầu tư đã bán hết với giá khoảng 18 triệu đồng mỗi m2 từ cách đây mấy năm! Chỉ những người thân, chiếm tỷ lệ rất nhỏ mới mua được giá gốc nên chủ đầu tư sẽ thu được lợi nhuận khổng lồ.

Những người thua thiệt hiện tại chỉ là các nhà đầu cơ và đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, những nhà đầu tư này cũng đã kiếm được khoản lợi nhuận khổng lồ trong suốt một thời gian dài trong nhiều năm qua, khi bất động sản chưa gặp khó khăn. Lợi nhuận họ thu được hàng tỷ đồng, thậm chí không phải nộp thuế.

Hiện nay chúng ta đang có quá nhiều vấn đề ở hầu hết các lĩnh vực kinh tế, giáo dục, y tế, giao thông, văn hóa, xã hội. Ngoài ra, chúng ta đang phải đối mặt với bất ổn kinh tế vĩ mô, lạm phát cao, lãi suất cao, nợ công lớn, đầu tư công và doanh nghiệp nhà nước không hiệu quả. Hơn nữa, kinh tế thế giới cũng đang bất ổn và chưa biết đến khi nào có thể phục hồi. Những vấn đề này cần phải đầu tư rất nhiều nguồn lực để cải thiện tình hình.

Các nhà lãnh đạo liên quan hãy vì lợi ích của số đông người dân mà mạnh tay can thiệp để giá bất động sản trở về gần với giá trị thực thông qua công cụ thuế đánh vào giá đầu cơ. Hoặc đánh thuế lũy tiến vào những người sở hữu nhiều đất đai. Ngoài ra, phải có chế tài để đấu thầu dự án công khai chứ không phải là xin-cho như hiện nay. Làm như vậy nhà nước vừa thu được rất nhiều thuế cho ngân sách, vừa góp phần đưa giá bất động sản về giá trị thực, giúp cho thị trường phát triển lành mạnh, tránh được việc hàng trăm tỷ đôla đang bị chôn vào đất thay vì được đầu tư vào sản xuất, kinh doanh.

Nên để thị trường này tiếp tục xuống

Ý kiến trên đây khá tương đồng với ý kiến của GS.TS Đặng Hùng Võ, cựu Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường, chuyên gia cao cấp về bất động sản. Trả lời phỏng vấn báo CAND mới đây, GS Võ cho rằng: Thị trường bất động sản hoàn toàn không có biểu hiện của sự đổ vỡ. Thị trường bất động sản chỉ có thể đổ vỡ nếu giá xuống thấp hơn giá trị thực của nó. Trong khi đó, mức giảm 30% hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng giá cả sản xuất. Kể cả các mức giá rất thấp ở Tp.Hồ Chí Minh, chỉ 11-13 triệu/m2 cũng vẫn cao hơn nhiều giá cả sản xuất.

Điều kiện thứ hai để thị trường đổ vỡ là vay nợ tín dụng để đầu tư vào các dự án bất động sản phải ở mức vượt ngưỡng (chiếm 30% tổng dư nợ tín dụng trở lên). Nhưng hiện nay con số chính thức vẫn dưới 10%. Hiện tại, nhà đầu tư chỉ lãi không cao so với trước và nếu có lỗ thì chỉ là lỗ so với lợi nhuận kì vọng, chứ không phải lỗ thật sự. Thậm chí một số nhà đầu tư phải chuyển nhượng dự án, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, cũng chỉ là giải pháp về vốn, chứ không phải biểu hiện của sự đổ vỡ. Ngay cả khi bất động sản xuống thấp hơn nữa, tới mức giảm 50% thì vẫn chưa phải lo ngại về sự đổ vỡ.

GS Đặng Hùng Võ

Cái đáng ngại hiện nay là nội bộ của thị trường tiền tệ, các ngân hàng thương mại có đảm bảo tính thanh khoản tốt hay không. Nhiều ngân hàng đã tham gia vào các dự án không có khả năng sinh lời.

Thị trường đang vận hành theo đúng qui luật của nó và chúng ta phải đối mặt. Trong bối cảnh lạm phát hiện nay, siết chặt vốn vào bất động sản là giải pháp bất đắc dĩ nhưng cần thiết- GS.TS Đặng Hùng Võ.

Chính vì vậy, chuyên gia cao cấp Đặng Hùng Võ quả quyết: Hãy để cho bất động sản tiếp tục “xì hơi”. Các nhà đầu tư phải tự chủ động tìm giải pháp cho mình. Nhà nước phải tập trung cho mục tiêu chống lạm phát, chứ không phải đi cứu thị trường bất động sản, nhất là khi bản thân siêu lợi nhuận từ bất động sản đang gây ra lạm phát. Hãy để thị trường trải qua “cơn đau” để tự thanh lọc, phát triển bền vững. Lẽ ra người dân Việt Nam có thể tiếp cận được với nhà ở bằng thu nhập bình thường của mình. Hiện nay, ở Việt Nam, tỉ lệ giữa giá cả nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần. Trong đó ở các nước phát triển, tỉ lệ này là 5 lần, ở các nước đang phát triển, tỉ lệ này là 2 lần. Vì vậy, phải coi đây là dịp tốt để thị trường bất động sản tự cơ cấu lại cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư “tay không bắt giặc”, chỉ còn lại những nhà đầu tư nghiêm túc.

Sao Linh

Năm “vị thuốc” cho thị trường bất động sản

Để thị trường phát triển ổn định và có hiệu quả, Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản Bộ Xây dựng đã đưa ra 5 giải pháp được coi như 5 vị thuốc nhằm uốn nắn lại thị trường phức tạp này.

Bắt bệnh

Đánh giá của Bộ Xây dựng cho thấy, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, công trình dịch vụ tại các địa phương được hình thành, đã làm thay đổi đáng kể diện mạo các đô thị; đời sống người dân không ngừng được cải thiện. Song, bên cạnh những mặt tích cực, thị trường bất động sản thời gian vừa qua cũng bộc lộ một số hạn chế.

Đó là giá nhà đất vẫn ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Bên cạnh đó, cơ cấu bất động sản không cân đối, tỷ trọng nhà ở chung cư hiện chỉ chiếm khoảng 4% tổng số nhà ở đô thị của cả nước. Hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, hầu như chịu sự phụ thuộc lớn vào chính sách tiền tệ, tín dụng. Ngoài ra, hiện tượng đầu cơ, đội giá “ảo” trở nên khá phổ biến, gây mất ổn định trên thị trường. Hơn nữa, tốc độ triển khai các dự án bất động sản còn chậm, gây tâm lý bất an cho đối tượng có nhu cầu.

Theo thống kê, trong năm 2010, cả nước xây mới khoảng 85 triệu m2 nhà ở, nhưng chỉ khoảng 30% do doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư kinh doanh, còn lại 70% do người dân tự xây. Điều này cho thấy, nhu cầu về chỗ ở, kể cả văn phòng làm việc, khách sạn, dịch vụ thương mại tại tất cả các địa phương là rất lớn. Tuy nhiên, tính bất ổn trong giao dịch bất động sản thời gian gần đây đã bộc phát nhiều rủi ro. Tại một số tỉnh thành lớn như: Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, các tỉnh miền Đông Nam bộ… khoảng 3 năm trở lại đây giá bất động sản biến động theo chiều hướng giảm, có thời điểm giảm đến 40 – 50%. Tình hình này dẫn đến nhiều bất lợi cho các nhà đầu tư. Đó là chưa kể lãi suất ngân hàng tăng cao và giảm lượng cho vay, khiến không ít doanh nghiệp thua lỗ.

Đây là hiện tượng chung tại tất cả các địa phương có tốc độ tăng trưởng cao.

Hiện tại, diện tích bình quân nhà ở của nước ta mới đạt khoảng 16,7 m2/người, trong đó khu vực đô thị là 19,2 m2, khu vực nông thôn là 15,7 m2. Để có thể đáp ứng mục tiêu nâng diện tích bình quân nhà ở lên 25 m2/người vào năm 2020, cả nước phải xây dựng mới khoảng 100 triệu m2 sàn nhà.

Chữa trị

Năm giải pháp được đưa ra bao gồm:

Tạo dòng vốn linh hoạt

Với chính sách thắt chặt tiền tệ, kiềm chế lạm phát nhằm ổn định nền kinh tế vĩ mô, ngay từ đầu năm lĩnh vực phi sản xuất là một trong những lĩnh vực được đưa vào danh sách chịu sự kiểm soát đặc biệt, do vậy trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản đã hiện rõ nhiều khó khăn do thiếu vốn.

Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho rằng, không nên tính tín dụng bất động sản hoặc một số danh mục tín dụng bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất để khống chế tỷ trọng cho vay hoặc có thể thống kê tín dụng bất động sản thành mục riêng để có thể điều hành linh hoạt.

Theo đó, Ngân hàng cần có chỉ đạo đối với các tổ chức tín dụng không tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản nhưng điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng bất động sản. Một số khoản mục phải giảm tỷ trọng, nhưng cũng có khoản mục cần phải tăng hoặc giữ nguyên tỷ trọng như hiện nay.

Đồng thời, ưu tiên cho vay các dự án có tính thanh khoản cao, các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu của đối tượng thu nhập trung bình và thu nhập thấp, cân đối nguồn vốn đáp ứng cho cả cung và cầu, hạn chế cho vay đầu cơ, rủi ro cao.

Điều chỉnh cơ cấu nhà ở

Hiện nay, do cơ cấu hàng hoá bất động sản nhà ở mất cân đối nên phải đa dạng hóa cơ cấu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, trước tiên là xuất phát từ khâu quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư và quản lý đầu tư theo quy hoạch.

Bên cạnh đó, cần tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tích căn hộ đa dạng đáp ứng nhu cầu của thị trường, cụ thể là tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh các dự án phát triển nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80%.

Hiện nguồn cung nhà ở cao cấp, biệt thự bị dư thừa nhiều do chủ đầu tư chạy theo các dự án nhà ở cao cấp hướng đến một số đối tượng người có tiền nhằm thu lợi nhuận nhanh vì vậy Theo Cục Quản lý Nhà, cần hạn chế phát triển nhà ở cao cấp như: biệt thự, căn hộ chung cư có diện tích từ 120 m2 trở lên… tối đa không quá 20% trong tổng số nhà ở thương mại xây dựng mới.

Đồng thời, không triển khai các dự án không có khả năng kết nối hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị; thực hiện nghiêm túc quy định về hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở, kiểm soát chặt chẽ tiến độ cam kết của các chủ đầu tư, của người mua nhà trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và hoàn thiện nhà ở.

Đẩy nhanh tiến độ dự án

Thực hiện các Nghị quyết của Chính phủ về đơn giản hóa thủ tục hành chính trong các lĩnh vực đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, các Bộ, ngành cần khẩn trương triển khai để nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, tiết kiệm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp và người dân.

Đi đôi với việc đơn giản hoá thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng, cần phải giải quyết vướng mắc về xác định giá đất sát giá thị trường, cũng như quy định về nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản để các sản phẩm bất động sản nhà ở sớm đủ các điều kiện tham gia thị trường.

Xây dựng nhiều dự án nhà ở xã hội

Tiếp tục tập trung nguồn lực và giải quyết các vướng mắc về tín dụng ưu đãi và miễn, giảm thuế để đẩy mạnh các chương trình xây dựng nhà ở xã hội đang được triển khai như: các chương trình xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp để giải quyết khó khăn về nhà ở cho các đối tượng tại khu vực đô thị.

Ngoài ra còn có chương trình tôn nền vượt lũ và nhà ở vùng đồng bằng sông Cửu Long giai đoạn 2, chương trình hỗ trợ về nhà ở cho các hộ nghèo khu vực nông thôn theo Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg và triển khai Chương trình hỗ trợ cải thiện điều kiện an toàn về nhà ở cho vùng thường xuyên bị bão lụt khu vực Bắc Trung bộ và Duyên hải miền Trung.

Xử lý vi phạm trong đầu tư và kinh doanh bất động sản

Thị trường bất động sản hiện diễn biến khó lường và còn nhiều sai phạm, do đó cần phải tăng cường công tác tuyên truyền, giải thích để người dân tin tưởng, ủng hộ các chủ trương, chính sách của Chính phủ tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế.

Đồng thời yêu cầu các Bộ, ngành, địa phương cần tăng cường công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản tại các dự án phát triển bất động sản, kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc; phát hiện các hành vi đầu cơ, găm giữ hàng, đưa tin thất thiệt về cung cầu, giá cả bất động sản, giao dịch ngầm nhằm thu lời bất chính trên phạm vi địa bàn, xử lý nghiêm các vi phạm theo quy định của pháp luật, bảo đảm yêu cầu về tính minh bạch của thị trường.

PV

Thị trường phụ thuộc lớn vào nguồn vốn

Theo Tiến sỹ Trần Kim Chung – Trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế TW, trong ngắn hạn, từ tháng 6/2011 đến tháng 1/2012, sẽ có 3 kịch bản xảy ra với thị trường bất động sản và theo thông lệ, mỗi kịch bản sẽ đi kèm với các giả định.

Tiến sỹ Trần Kim Chung - Trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế TW

Kịch bản thứ nhất, với giả định tất cả không có gì thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế trong nước và thế giới không có biến động, thị trường bất động sản sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi.

Kịch bản thứ hai, giả định chính sách không thay đổi, lạm phát tiếp tục ở mức cao (trên 15% , thậm chí xấp xỉ 20%), thị trường bất động sản sẽ lâm vào đóng băng, các dự án bất động sản sẽ đình trệ, các doanh nghiệp bất động sản sẽ rơi vào tình trạng khó khăn toàn diện, thậm chí tình trạng phá sản có thể xảy ra đối với những dự án, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán.

Kịch bản thứ ba, giả định chính sách có sự thay đổi, trong đó chính sách tiền tệ sẽ được nới lỏng và đi kèm với nó là các văn bản pháp quy liên quan đến phát triển thị trường được ban hành như các quy định về thị trường thế chấp thứ cấp, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản… Khi đó thị trường  có thể có những xung lực mới, tuy vẫn không bùng phát, nhưng có thể đi lên vào cuối năm 2011.

Ông Chung nhận định, trong trung hạn, năm 2012 và đầu năm 2013, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc rất lớn vào động thái chính sách. Nếu không có những biện pháp xử lý đồng bộ các chính sách tài chính tiền tệ sẽ đẩy thị trường này vào chỗ cùng đường.

M.Khuê