Những kinh nghiệm pháp lý người mua chung cư cần biết

(Pháp lý) – Căn hộ tăng diện tích buộc khách hàng phải nộp thêm tiền, giảm diện tích do cách tính mua căn hộ chung cư phải nộp thêm tiền sử dụng đất…quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau, không thống nhất, là những rắc rối thường gặp khi mua chung cư. Pháp lý chia sẻ kinh nghiệm cùng bạn đọc để hạn chế những rủi ro pháp lý khi mua chung cư.

Những tranh chấp phổ biến

Thời gian qua, hàng trăm người dân Hà Nội mua căn hộ tại tòa nhà Đại Thanh (huyện Thanh Trì), Keangnam (quận Nam Từ Liêm), Lê Văn Lương Residentials (quận Hà Đông), Mỹ Đình Plaza (quận Cầu Giấy)… đã viết đơn khiếu nại về việc căn hộ bị “ăn bớt” diện tích so với hợp đồng mua nhà. Tuy nhiên, mọi thỏa thuận, khiếu nại, yêu cầu chủ đầu tư đền bù đều chưa đem lại kết quả.

Ngược lại với tranh chấp dạng trên là tranh chấp do mua căn hộ nhưng phát sinh thêm diện tích, kèm theo một hệ lụy khác, đó là việc phải trả các khoản thuế, phí, hàng tháng, hàng năm tính theo diện tích căn hộ cho các dịch vụ có liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ đó.

Nguyên nhân của việc tăng và giảm diện tích là do cách tính diện tích dựa theo nhiều văn bản pháp luật. Chủ đầu tư tính diện tích căn hộ theo văn bản có lợi cho mình. Cụ thể là cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 của Bộ Xây dựng: “Về việc tính diện tích sàn căn hộ… Đối với phương thức xác định kích thước tính từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung …”.

Thế nhưng về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán, qua rà soát cho thấy, trái với quy định theo Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49 Nghị định số 71: “Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu. Nhà chung cư bao gồm: Không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái …”. Đồng thời theo Điều 225 của Bộ Luật Dân sự thì những phần tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ thuộc phần sở hữu chung và phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia. Với quy định này được hiểu đây là cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc kích thước thông thuỷ.

Một tranh chấp khác đã từng xảy ra khi mua chung cư đó là khách hàng mua căn hộ chung cư phải nộp cả tiền sử dụng đất. Điều đó, thể hiện bằng việc khách hàng phải nộp thêm khoản tiền quy định trong hợp đồng hoặc phần thuế giá trị gia tăng – đáng ra là trách nhiệm của doanh nghiệp. Loại vi phạm về thuế giá trị gia tăng trong hợp đồng là phổ biến hơn cả.

Theo quy định của pháp luật đất đai, thì chủ đầu tư phải là đối tượng có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất và khi bán căn hộ, chủ đầu tư chỉ được thu hộ thuế GTGT 10% trên giá trị xây dựng, trừ phần đất. Tuy nhiên, thực tế phần lớn chủ đầu tư đều thu 10% trên tổng giá trị hợp đồng, tức tính luôn cả phần đất. Điều đó khiến khách hàng phải mua căn hộ tăng từ 10 đến 30 triệu đồng.

Làm thế nào để tránh rủi ro và thiệt hại?

Tranh chấp về tăng và giảm diện tích chung cư ngày càng phổ biến. Theo Luật sư Nguyễn Văn Thắng (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội) nội dung trên đã được quy định trong Luật từ lâu, nhưng không được hướng dẫn cụ thể, kịp thời, nên đã dẫn tới những tranh chấp trong thời gian qua. Vì không có hướng dẫn cụ thể, nên nhiều chủ đầu tư trước kia vẫn lập lờ, không quy định rõ ràng trong hợp đồng.

Mặc dù pháp luật của Việt Nam đã có quy định về cách thực thi pháp luật và luật thì có hiệu lực cao hơn Nghị định; Nghị định có hiệu lực cao hơn Thông tư. Trong trường hợp nội dung không thống nhất thì trước hết phải căn cứ vào Luật, sau đó đến Nghị định và cuối cùng là Thông tư. Nhưng tranh cãi không dứt vì hầu hết khách hàng đã kí hợp đồng với chủ đầu tư nên khi tòa phân xử, hòa giải sẽ căn cứ vào hợp đồng và thiệt thòi sau cùng vẫn là của khách hàng. Vì vậy, luật sư Thắng đưa ra lời khuyên: Khách hàng cần đọc kĩ hợp đồng và thắc mắc luôn trước khi kí hợp đồng để tránh những tranh chấp sau này.

Với vấn đề mua chung cư phải nộp tiền sử dụng đất, theo một chuyên gia về bất động sản thì theo đúng quy định của pháp luật thì tiền sử dụng đất do chủ đầu tư phải nộp. Tuy nhiên trong nhiều hợp đồng chủ đầu tư lại ghi rõ, khách hàng nộp thay. Trách nhiệm tài chính lúc này được chuyển giao cho khách hàng và pháp luật dân sự lại tôn trọng sự thỏa thuận hai bên. Chuyên gia này cũng khuyến cáo, dù có hướng dẫn như thế nào đi chăng nữa thì điều quan trọng nhất là giữa bên mua và bên bán phải thống nhất với nhau. Để hạn chế rủi ro thì khách hàng cần cẩn thận xem kĩ hợp đồng trước khi kí để tránh những tranh chấp phát sinh sau này.

Có quan điểm khác, luật sư Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng Luật sư Trường, trong mọi trường hợp, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi bán căn hộ cho khách hàng có trách nhiệm phải xác định rõ phần nào là giá đất, phần nào là phần hạ tầng xây dựng để thu hộ thuế GTGT khi xuất hóa đơn cho khách hàng. Hiện các doanh nghiệp vẫn cố tình lập lờ, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng. Những người mua nhà gặp phải trường hợp như vậy có thể khiếu nại yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả phần tiền đã nộp dư. Một luật sư khác cho biết người dân có thể kiện chủ đầu tư ra Tòa Dân sự, yêu cầu hoàn trả số tiền thuế và lãi suất theo quy định.

Hải Tuệ

Trả lời

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *