Giải quyết thế nào khi hai bên đều có lỗi trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ?

(Pháp lý) – Ông Nguyễn Duy Hùng (SN1971), trú tại thôn 3, Bình Nghi, huyện Tây Sơn (Bình Định) nhờ Văn phòng đại diện Pháp Lý điện tử tư vấn , nội dung như sau:

Do không hiểu biết pháp luật và hoàn cảnh kinh tế gặp khó khăn nên vào ngày 26/11/2002 cha mẹ của ông và các con đã thỏa thuận lập Giấy bán đất thổ cư có tổng diện tích 300m2 (ngang 6m x dài 50m) cho bà Phan Thị Hoa (SN1975), trú tại Nhơn Hậu, huyện An Nhơn (Bình Định), với số tiền là 3.100.000 đồng. Việc mua bán được thể hiện bằng văn tự sơ sài, có xóm trưởng xác nhận. Nguồn gốc thửa đất chuyển nhượng có số hiệu 675, diện tích 675m2 (trong đó chỉ có 200m2 đất thổ cư và 330m2 đất vườn), là một trong 7 thửa đất đã được UBND huyện Tây Sơn cân đối giao quyền và xét cấp chung trong Giấy chứng nhận QSDĐ vào năm 1997 cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn Chi (cha của ông đứng tên) có tổng diện tích 6.722m2 đất các loại.

Mặc dù việc chuyển nhượng chưa hoàn thành, chưa được chính quyền cấp xã chứng thực và chưa đăng ký chuyển dịch quyền sở hữu, nhưng bà Phan Thị Hoa đã cất nhà cấp 4 để ở. Đến năm 2009, sau khi cha ông lâm bệnh qua đời được một năm thì bà Hoa tiếp tục cất nhà kiên cố để ở trên phần lớn diện tích đất (6m x 20,4m = 122,4m2) mua bán chưa hoàn thành nhưng chính quyền địa phương không lập biên bản xử lý hành chính. Đến ngày 06/02/2015, thửa đất chuyển nhượng được UBND huyện Tây Sơn thu hồi và tách cấp lại sổ mới độc lập mang số thửa 1174, có diện tích còn 300,3m2 (trong đó đất ở có 60m2, đất trồng cây lâu năm 240,3m2), bao gồm cả phần diện tích đã chuyển nhượng cho bà Hoa.

Ngày 16/3/2015, chính quyền cấp xã mời đại diện gia đình đến trụ sở làm việc và yêu cầu nộp lại Giấy chứng nhận QSDĐ đã được cấp mới để làm thủ tục tách thửa chuyển dịch quyền sử dụng đất theo đơn yêu cầu của bà Hoa. Trước yêu cầu quá đột ngột của chính quyền địa phương gia đình ông Hùng không đồng ý.

Mâu thuẩn giữa hai gia đình kéo dài, đến ngày 8/5/2015 UBND xã Bình Nghi thành lập Hội đồng tiến hành xác định hiện trạng thửa đất và tiến hành mời hai bên hòa giải. Theo đó hai bên thống nhất: Cắt bớt từ sổ đỏ của bà Nghĩa 50m2 đất vườn và 70m2 đất vườn thừa ngoài sổ (đủ điều kiện để cấp số nhưng chưa làm sổ) = 120m2 cho bà Hoa trọn quyền sử dụng; chi phí chuyển tách sổ và chuyển đổi mục đích sử dụng do bà Hoa chịu. Thế nhưng sau khi biên bản hòa giải thành được xác lập thì bà Hoa đổi ý, khởi kiện ra Tòa yêu cầu gia đình ông Hùng phải giao đủ diện tích 300m2 đã mua bán chưa hoàn thành từ năm 2002 (?)

Ông Hùng đề nghị tư vấn: “Như vậy Giấy mua bán đất năm 2002 có bị vô hiệu không ? Gia đình ông có thể thay đổi điều kiện đã thỏa thuận trong Giấy mua bán đất được không ? Trường hợp nếu không hủy được Giấy mua bán thì gia đình ông phải thực hiện trách nhiệm như thế nào ?”

Trong ảnh LS Lê Hoài Sơn đang tư vấn cho ông Hùng
Trong ảnh LS Lê Hoài Sơn đang tư vấn cho ông Hùng

Luật sư Lê Hoài Sơn tư vấn như sau:

Theo như ông Hùng trình bày thì vụ án hiện nay đã được TAND huyện Tây Sơn thụ lý xét xử vì bà Hoa đổi ý sau khi hòa giải thành. Để giải quyết vụ án trên, Tòa án sẽ phải vận dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC để xem xét. Trong trường hợp này điều khoản cần áp dụng để xem xét là Mục II, khoản 2, tiểu mục 2.3, điểm a và điểm b quy định cụ thể về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993.

– Theo đó tại điểm a, Tòa án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

“a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền”

Đối chiếu với quy định trên, thì HĐCNQSDĐ do hai bên xác lập vào năm 2002 không được công nhận hợp pháp vì không đáp ứng được các điều kiện quy định. Cụ thể đã vi phạm điểm a.3 (vì nội dung trong HĐ chuyển nhượng trái pháp luật, vào thời điểm mua bán thửa đất của hộ gia đình bà Nghĩa được UBND huyện Tây Sơn xét cấp chỉ có 200m2 đất thổ cư nhưng trong giấy thỏa thuận bán lên tới 300m2; chiều dài thửa đất chỉ có 29,8m nhưng trong giấy thỏa thuận bán lên tới 50m); + vi phạm điểm a.4 (vì đất chuyển nhượng cho bà Hoa chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ); + vi phạm điểm a.6 (vì HĐ mua bán hai bên chỉ mới dừng lại ở bước xóm trưởng xác nhận, chưa được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận hoặc chứng thực).

– Nếu HĐMB bị hủy thì hai bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau và khôi phục lại hiện trạng ban đầu. Tuy nhiên vì hai bên đều có lỗi, trên thửa đất bà Hoa đã cất nhà kiên cố nhưng gia đình ông không phản đối và cũng không bị chính quyền địa phương xử lý vi phạm hành chính nên cần phải vận dụng điểm b.3, tiểu mục 2.3, Mục 2 của Nghị quyết này để xem xét giải quyết là thỏa đáng: “Đối với HĐCN QSDĐ vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện HĐCN, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý VPHC trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì TA công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không đảm bảo mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”

Đối chiếu với quy định trên thì Tòa án sẽ công nhận HĐCNQSDĐ đối với phần diện tích mà bà Hoa đã cất nhà kiên cố có diện tích 120m2 (theo biên bản hòa giải của UBND xã Bình Nghi) là phù hợp, đồng thời buộc bà Hoa phải giao trả phần đất còn lại cho gia đình ông Hùng và buộc hai bên phải có nghĩa vụ thanh toán cho nhau phần chênh lệch theo quy định pháp luật.

Chúc gia đình ông gặp nhiều may mắn./.

Trả lời

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *