Một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa Bộ Luật Dân sự với các luật chuyên ngành (Kỳ 2)

(Pháp lý)  Một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự với Luật Kinh doanh Bất động sản

Điều 1 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định: “Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản”. khoản 4, Điều 4 Luật này quy định việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa 2 loại chủ thể: tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Quy định như vậy chưa có sự thống nhất và chưa hợp lý so với quy định của Bộ luật dân sự về nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, vì bản chất của giao dịch bất động sản là hành vi dân sự có pham vi rộng hơn so với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, ví dụ: quan hệ chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005 từ Điều 309 đến Điều 317 không được quy định trong phạm vi các giao dịch bất động sản hoặc có liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Sau khi có hiệu lực thi hành và đi vào thực tế cuộc sống, đến nay Bộ Luật Dân sự năm 2005 với Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 đang bộc lộ một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn (ảnh minh họa)
Sau khi có hiệu lực thi hành và đi vào thực tế cuộc sống, đến nay Bộ Luật Dân sự năm 2005 với Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 đang bộc lộ một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn (ảnh minh họa)

Khoản 4 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng “đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật”; khoản 5 Điều 26 quy định về quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng: “đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán nhà, công trình xây dựng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật”; Điều 29 Khoản 5 quy định về quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng: “đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên thuê vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật”. Ngoài ra còn một số các quy định tương tự khác như điểm d Khoản 1 Điều 40, điểm d Khoản 1 Điều 41, điểm d Khoản 1 Điều 42, điểm d Khoản 1 Điều 43, Khoản 6 Điều 48, Khoản 6 Điều 53.

Nhìn chung, các quy định này tương tự như các quy định tại Khoản 1 Điều 425 và Khoản 1 Điều 426 Bộ luật dân sự. Tuy nhiên, các quy định này đều không phù hợp, Bộ luật dân sự và các văn bản khác không quy định rõ về các căn cứ để đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng cho nên các bên và cả các cơ quan giải quyết tranh chấp rất khó vận dụng quy định nào của pháp luật để giải quyết. Như vậy, cả Bộ luật dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản cần phải bổ sung các quy định về căn cứ đơn phương và huỷ bỏ hợp đồng trong trường hợp các bên không có thoả thuận trước.

Bộ luật dân sự không quy định về việc thanh toán phải thông qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và cũng không quy định về việc thanh toán trực tiếp cho bên bán, bên chuyển nhượng… mà phương thức thanh toán do các bên thoả thuận (Khoản 4 Điều 431). Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận lựa chọn theo các phương thức sau đây: a) Thanh toán thông qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam;b) Thanh toán trực tiếp cho bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua bất động sản. 2. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng theo hình thức trả một lần, trả tiền ứng trước hoặc trả chậm, trả dần”. Quy định như Luật Kinh doanh bất động sản là không phù hợp với Bộ luật dân sự, hạn chế quyền tự định đoạt của các bên.

Điều 402 Bộ luật dân sự quy định về nội dung hợp đồng nhưng chỉ có tính chất hướng dẫn chứ không bắt buộc. Luật Kinh doanh bất động sản quy định về các nội dung của các loại hợp đồng như hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất… từ Điều 70 đến Điều 79. Quy định như Luật Kinh doanh bất động sản được hiểu là nội dung của các loại hợp đồng này phải bao gồm các nội dung đã quy định cứng trong luật, nếu các bên không tuân theo có khả năng sẽ dẫn đến việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Các quy định này của Luật Kinh doanh bất động sản không phù hợp với tinh thần của Bộ luật dân sự  là tôn trọng quyền tự do thoả thuận của các bên, không phù hợp với các nguyên tắc cơ bản quy định trong Bộ luật dân sự.

Một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự và Luật Thương Mại

BLDS 2005 xác định bốn căn cứ để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại gồm: có hành vi vi phạm, có lỗi của bên vi phạm, có thiệt hại thực tế xảy ra, có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại. Trong khi đó, Luật Thương mại 2005 không xác định lỗi là một căn cứ phát sinh trách nhiệm BTTH.

BLDS 2005 quy định hai căn cứ để miễn trách nhiệm là: sự kiện bất khả kháng và lỗi của bên bị vi phạm (còn lại là trường hợp miễn trách nhiệm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng) còn Luật Thương mại 2005 lại quy định bốn căn cứ để miễn trách nhiệm bao gồm: các trường hợp miễn trách nhiệm do các bên thỏa thuận, sự kiện bất khả kháng, hành vi vi phạm của một bên hoàn toàn do lỗi của bên kia và hành vi vi phạm của một bên do thực hiện quyết định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền mà các bên không thể biết được vào thời điểm giao kết hợp đồng.

BLDS 2005 quy định, mức phạt vi phạm hợp đồng do các bên tự thỏa thuận. Tuy nhiên, Luật Thương mại lại quy định về mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, Và mức phạt vi phạm tối đa theo quy định của Luật Xây dựng là 12%. Như vậy, cùng điều chỉnh về một vấn đề nhưng rõ ràng có sự khác biệt giữa các Luật.

Không ít quy định trong Luật Thương mại năm 2005 có sự trùng lắp không cần thiết so với các quy định của Bộ luật Dân sự  năm 2005, như các quy định về hợp đồng mua bán hàng hóa, hợp đồng đại diện, hợp đồng thuê hàng hóa …Các quy định này trùng lặp nhưng lại không có sự thống nhất, gây khó khăn khi áp dụng. Ví dụ, mức phạt vi phạm và mối liên hệ giữa phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại được quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2005 và tại các Điều 301 và 307 Luật Thương mại 2005 là không có sự thống nhất. Điều 422 đoạn cuối khoản 3 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm”. Trong khi đó, khoản 2 Điều 307 Luật Thương mại quy định: “trường hợp các bên có thoả thuận phạt vi phạm thì bên bị vi phạm có quyền áp dụng cả chế tài phạt vi phạm và buộc bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp Luật này có quy định khác”.

Điều 425, 426 Bộ luật dân sự quy định một bên trong hợp đồng có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên kia vi phạm hợp đồng, trong khi Điều 308, 310 và 312 Luật Thương mại quy định một bên trong hợp đồng thương mại có thể tạm ngừng hợp đồng, đình chỉ thực hiện hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng khi bên kia vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng (Vi phạm cơ bản là sự vi phạm hợp đồng của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng – Khoản 13 Điều 3 Luật Thương mại 2005). Trong trường hợp một trong hai bên thay đổi ý định không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, ví dụ như không muốn mua nữa nên không giao đủ tiền hoặc không chịu bán nên không giao tài sản, khi bên bị vi phạm khởi kiện ra tòa án thì tòa thường xử hủy hợp đồng và giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng, kết quả là bên bị vi phạm nếu đã thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ bị thiệt hại. Đây cũng là điểm mâu thuẫn giữa quy định của luật dân sự và luật thương mại. Quy định của Luật Thương mại trong trường hợp này vừa phù hợp với thực tiễn, vừa phù hợp với thông lệ quốc tế.

Một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự với Luật Công chứng

Khoản 1 và khoản 2 Điều 588 Bộ luật dân sự quy định, bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, trong khi đó khoản 1 Điều 44 Luật Công chứng năm 2006 quy định việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch và phải được công chứng. Quy định như vậy là không đúng với tinh thần tự do ý chí trong hợp đồng uỷ quyền của BLDS.

 PGS.TS. Luật sư Chu Hồng Thanh
TTV Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam

>> Một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự với các luật chuyên ngành (Kỳ 1)

Trả lời

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *