Có nên quy định không bắt buộc công chứng các giao dịch về bất động sản?

Gần đây có một số văn bản về cải cách thủ tục hành chính, quy định hoặc nêu ra phương án bãi bỏ quy định bắt buột công chứng một số giao dịch, hợp đồng về bất động sản. Vấn đề này có hợp lý không và có dẫn đến những hệ lụy gì không? Chúng tôi xin được bình luận, phân tích theo hướng phản biện xã hội như sau:

Vai trò của công chứng trong việc bảo đảm tính hợp pháp, an toàn của các giao dịch trong xã hội.

Xã hội ngày càng phát triển, các giao dịch dân sự, kinh doanh, thương mại … cũng rất đa dạng, phức tạp, có giá trị từ bình thường đến rất lớn, đặc biệt lớn và tiềm ẩn những nguy cơ, rủi ro đối với các bên tham gia các giao dịch đó, đặc biệt đối với giao dịch có liên quan đến bất động sản. Để ngăn chặn, phòng ngừa, hạn chế đến mức thấp nhất những hậu quả xảy ra, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản (như Bộ luật Dân sự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở …) quy định các bên tham gia giao dịch đều phải tuân theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và quy định nhiều giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp bất động sản… bắt buộc phải được công chứng để kiểm tra, xác định tính hợp pháp, an toàn, bền vững của các giao dịch.

Khi thực hiện việc công chứng các giao dịch về bất động sản, hầu như mỗi tổ chức hành nghề công chứng, đặc biệt là ở các thành phố lớn đều được trang bị những phương tiện, khoa học, nghiệp vụ chuyên môn như phần mềm quản lý rủi ro, phần mềm Master (chứa các loại biểu mẫu, hợp đồng), phần mềm cập nhật thông tin về công chứng, kỹ năng lấy và đối chiếu dấu vân tay … để phục vụ cho việc xác định tính hợp pháp của các giao dịch. Vì vậy, người ta ví Công chứng viên như là vị “Thẩm phán phòng ngừa”, mà việc phòng ngừa theo chúng tôi là rất quan trọng, giống như kiểu “phòng cháy hơn chữa cháy”, những giao dịch bất hợp pháp về bất động sản, nếu không ngăn chặn ngay từ thời điểm giao kết, thì hậu quả sẽ khôn lường: Như bất động sản chuyển nhượng là tài sản hiện đang bị tranh chấp, sử dụng 01 lô đất bán cho nhiều người, giả mạo người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ký hợp đồng chuyển nhượng… gần đây nổi lên tình trạng làm giả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giả chứng minh nhân dân (Xem thêm loạt bài “Rộ giấy tờ giả quan công chứng” đăng trên Báo Pháp luật Tp. Hồ Chí Minh ngày 23, 24, 25 tháng 4 năm 2012)… sau đó nhận hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng bỏ trốn hoặc không có khả năng thanh toán…. Những giao dịch như vậy, nếu không được ngăn chặn kịp thời, người mua phải gánh chịu nhiều rủi ro: mất trắng hàng trăm triệu hoặc hàng tỷ đồng, ảnh hưởng xấu đến bản thân, gia đình họ, rộng ra là trật tự an toàn xã hội, chưa kể đến những hệ lụy khác, như kiện tụng, đẩy gánh nặng giải quyết về các cơ quan chức năng, đặc biệt là Tòa án …

Lấy dấu vân tay để bảo đảm tính an toàn trong giao dịch được công chứng (Ảnh minh họa)

Quan điểm về cải cải thủ tục cách hành chính trong lĩnh vực công chứng của một số cơ quan chức năng

Hiện nay, có một số văn bản về cải cách thủ tục hành chính của một số cơ quan chức năng đã quy định hoặc nêu ra phương án không bắt buộc công chứng không ít những giao dịch liên quan đến bất động sản như sau:

2.1. Tại nhóm 28, phần 3 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị quyết 52/2010/NQ-CP ngày 10. 12. 2010 của Chính phủ về việc “đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp” nêu phương án:

“Nhóm các thủ tục: Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp– B-BTP-052982-TT; Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất– B-BTP-052969-TT; Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – B-BTP-052970-TT; Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất– B-BTP-052978-TT; Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất– B-BTP-052988-TT; Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở– B-BTP-133336-TT; Công chứng hợp đồng đổi nhà ở– B-BTP-133356-TT; Công chứng hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở– B-BTP-133509-TT; Công chứng hợp đồng thuê nhà ở– B-BTP-133520-TT; Công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở– B-BTP-133537-TT; Công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở – B-BTP-133543-TT; Công chứng hợp đồng góp vốn bằng nhà ở– B-BTP-133548-TT.

a) Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng các hợp đồng nói trên, quy định việc công chứng các hợp đồng nói trên được thực hiện theo nhu cầu của các bên tham gia hợp đồng”.

2.2. Trước đó, tại phần A chương XII của Phương án ban hành kèm theo Nghị quyết 25/2010/NQ-CP ngày 2. 6. 2010 của Chính phủ về việc “đơn giản hóa 258 thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của bộ, ngành” cũng nêu phương án:

“Nhóm các thủ tục công chứng hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất:

1. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất-B-BTP-052984-TT

2. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất B-BTP-052986-TT

3. Thủ tục công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất-B-BTP-052972-TT

4. Thủ tục công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất-B-BTP-052975-TT

5. Thủ tục công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất-B-BTP-052987-TT

6. Thủ tục công chứng hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất-B-BTP-052988-TT
– Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng các loại hợp đồng nói trên. Chuyển các thủ tục này từ hình thức quy định bắt buộc thành hình thức thực hiện theo nhu cầu của các bên tham gia thế chấp”.

2.3. Gần đây nhất, tại Công văn số 63/TB-VPCP ngày 28. 2. 2012 của Văn phòng Chính phủ thông báo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc: “Tiếp tục thực thi phương án bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng đối với các hợp đồng cho thuê QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; cho thuê nhà ở; ủy quyền quản lý nhà ở theo Nghị quyết số 52”.

Quan điểm của tác giả

Chúng tôi thiết nghĩ, đối với các giao dịch về bất động sản được nêu tại Công văn số 63/TB-VPCP nói trên, thì có thể chấp nhận “không bắt buột công chứng”, vì những giao dịch này phần nhiều có giá trị nhỏ, hoặc không mang tính phổ biến, ảnh hưởng không lớn đến những quyền lợi của các chủ thể tham gia. Nhưng đối với các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho; góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, thế chấp; mua bán, đổi, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở, đa số là những giao dịch có giá trị hàng chục, hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng, thì việc quy định theo kiểu “không bắt buộc công chứng” như trên là không hợp lý, chứa đựng độ rủi ro cao, chưa đảm bảo sự an toàn, tính hợp pháp của các giao dịch, nhất là đối với bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khi đưa vào trong giao dịch không thể đem tài sản đó đến tận nơi các cơ quan có thẩm quyền như Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức hành nghề công chứng… (như những loại tài sản, động sản thông thường khác) để kiểm tra, xác minh tình trạng pháp lý của tài sản… mà bất động sản chỉ giao dịch thông qua các giấy tờ chứng nhận, như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giấy chứng minh nhân dân, tình trạng hôn nhân… Nên việc cơ quan chuyên môn phải kiểm tra trước tính pháp lý của bất động sản, nhân thân của những chủ thể tham gia giao dịch là rất cần thiết. Hơn nữa, để phòng ngừa rủi ro, pháp luật về công chứng cũng đã yêu cầu bắt buộc các tổ chức hành nghề công chứng phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại khi công chứng các giao dịch bất hợp pháp do bị rủi ro nghề nghiệp. Vì vậy quyền lợi của người tham gia giao dịch có công chứng cũng được bảo đảm ở mức độ cao.

Có lẽ cũng chính vì lý do nêu trên, mà cũng tại Công văn số 63/TB-VPCP ngày 28. 2. 2012 của Văn phòng Chính phủ thông báo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ có nêu:
“Chưa thực thi phương án bãi bỏ yêu cầu công chứng đối với các hợp đồng thế chấp; chuyển nhượng, tặng cho; góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; mua bán, đổi, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo Nghị quyết số 25 và 52”.

Từ những phân tích trên, chúng tôi cho rằng: Mặc dù việc đơn giản hóa thủ tục hành chính là chủ trương chung, đúng đắn của Đảng và Nhà nước và có lợi cho người dân, cho xã hội, nhưng phải tùy từng lĩnh vực, tùy từng thủ tục. Đối với những giao dịch mà Công văn số 63/TB-VPCC nêu “chưa thực thi phương án …”, chúng tôi thiết nghĩ không chỉ quy định “chưa” thực thi mà là “không” thực thi phương án này, bởi những lý lẽ đã phân tích nêu trên.

Tác giả
Thạc sỹ: Thái Văn Đoàn
Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng

Trả lời

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *