Có hay không việc trục lợi từ chính sách cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà?

(Pháp lý) – Chủ trương cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà là chủ trương đúng đắn và hết sức nhân văn, nhưng khi đi vào áp dụng thực tế đã và đang bị biến dạng. Câu chuyện người mua nhà thu nhập thấp đi xe ô tô không còn là chuyện hiếm. Dư luận đang thắc mắc, có hay không việc trục lợi từ chính sách nhân văn “cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà”. Xung quanh vấn đề này, Phóng viên Pháp lý đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành

Khi chính sách mâu thuẫn với chính sách…

Phóng viên: Theo quy định, gói vay 30.000 tỷ dành cho người có thu nhập thấp nhưng thực tế cho thấy đối tượng này hầu như không đáp ứng được điều kiện vay vốn của ngân hàng. Phải chăng đang có sự mâu thuẫn giữa quy định của Bộ Xây dựng và điều kiện cho vay vốn của ngân hàng? Liệu gói vay 30.000 tỉ có thật sự dành cho người thu nhập thấp?

Ông Nguyễn Văn Đực: Mâu thuẫn xảy ra khi người dân vay mua nhà ở thương mại có tổng giá bán 1,05 tỷ. Khi đó, theo quy định của Ngân hàng về khả năng tài chính để trả nợ vay, người vay phải có tổng thu nhập trên 9 triệu đồng/ tháng (thuộc trường hợp đóng thuế thu nhập cá nhân). Tuy nhiên theo quy định của Bộ Xây dựng, những người có thu nhập trên 9 triệu đồng/ tháng không phải là người thu nhập thấp, nên không được vay. Thực sự từ trước đến nay gói 30.000 tỷ đồng chỉ dành cho người có thu nhập trung bình khá.

Thời gian vừa qua người ta nói nhiều đến việc người ở nhà thu nhập thấp đi xe Lexus. Thực tế cho thấy nhiều ngân hàng cũng tìm cách “giúp đỡ” người có mức lương trên 9 triệu đồng một tháng tiếp cận được gói vay này vì đây là đối tượng đủ khả năng trả nợ. Ý kiến của ông thế nào về việc người thu nhập khá đang ở chỗ của người nghèo?

Vì giá bán căn hộ cao (1,05 tỷ đồng), điều kiện vay của ngân hàng cũng cao nên người thu nhập thấp không thể tiếp cận được. Nhà dành cho người thu nhập thấp phải có giá bán dưới 500 triệu đồng như Bình Dương thì khi đó người dân mới có khả năng mua và trả tiền Ngân hàng. Các trường hợp có thu nhập cao, đáp ứng đủ điều kiện theo quy định được vay, họ hầu hết là mua bán lại chứ họ không ở.

Hiện nay nhiều người thu nhập thấp chuyển sang mua nhà ở thương mại do thủ tục mua nhà rất đơn giản mà vẫn vay được gói 30.000 tỷ. Tuy nhiên, họ phải làm việc thông qua các sàn giao dịch bất động sản, các sàn này liên kết với một số ngân hàng và hỗ trợ khách hàng mọi thủ tục pháp lý liên quan đến gói vay. Và như vậy, giá trị căn hộ bị đội lên vài chục thậm chí vài trăm triệu. Theo ông có nên thắt chặt khâu quản lý các công ty bất động sản?

Giá bán có “chênh lệch” khi đến tay người mua xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Có thể do chủ đầu tư bán cho những sàn thân hữu, bán suất ưu đãi vì một mục đích nào đó, nên khi chuyển nhượng lại thì giá bán cao hơn ban đầu. Hoặc cũng do những nhà đầu cơ, xác định những căn hộ có vị trí tốt, họ đặt cọc sớm và bán giá cao để bán kiếm lời.

Ai sẽ hưởng lợi?

Gói 30.000 tỷ đã không thành công khi triển khai ở thực tế, nay lại thêm gói tín dụng 20.000 tỷ dự kiến sẽ có điều kiện cho vay thoáng hơn. Theo ông, liệu có tạo một cú hích cho thị trường bất động sản hay chỉ là bình mới rượu cũ? Dư luận cho rằng, với gói tín dụng mới này, Nhà nước đang hỗ trợ cho người giàu là chính. Ý kiến ông ra sao về vấn đề này?

Gói 30.000 tỷ đồng đã thật sự thất bại, thể hiện sự yếu kém của Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà nước khi đưa ra một gói tiền rất lớn, được doanh nghiệp và người dân kỳ vọng nhiều nhưng lại không hiệu quả. Gói 30.000 tỷ đồng đã không giúp cho thị trường phát triển một cách thuận lợi, chưa có một tác động xã hội quan trọng lớn nào, người nghèo không được vay mua mà chỉ dành cho những người thu nhập trung bình khá.

Nhiều cư dân có nhà thu nhập thấp đi xe ô tô siêu sang (ảnh internet)
Nhiều cư dân có nhà thu nhập thấp đi xe ô tô siêu sang (ảnh internet)

 

Bây giờ, Bộ Xây dựng và NHNN lại “phát minh” ra gói 20.000 tỷ. Gói hỗ trợ 20.000 tỷ đồng, nếu được triển khai, theo tôi nó sẽ không đem lại lợi ích cho xã hội mà chỉ giúp cho người giàu và các siêu đại gia bất động sản bán được hàng. Theo thông tin ban đầu, gói này sẽ hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại trung bình, tức là nhà trên 1-2 tỷ đồng, nghĩa là có thể mua được nhà 3-4 tỷ đến 5-7 tỷ, thậm chí có người mua miếng đất 10 tỷ xin vay 1 tỷ để xây nhà có thể được vay. Như vậy gói 20.000 tỷ giúp người giàu chứ không phải giúp người trung bình khá, lại càng mất đi tính nhân văn, xã hội. Ngoài ra, gói này sẽ giúp các đại gia, các nhà đầu tư lớn đầu tư những căn hộ 100-200m2 giá bán 20-30 triệu đồng/m2 bán được hàng. Đáng lý ra phải khuyến khích các đại gia đó làm nhà giá rẻ chừng 14-15 triệu đồng/m2, thậm chí 7-8 triệu đồng/m2 như Bình Dương để bán cho người nghèo thì bây giờ lại giúp cho phân khúc 30-40 triệu đồng/m2 bán được nhà thì qúa vô lý.

Cần khẩn trương tháo gỡ

Theo ông, Nhà nước cần tháo gỡ những vướng mắc trong chính sách như thế nào để các hộ nghèo thực sự tiếp cận được với nguồn vốn trong gói 30.000 tỷ?

Khi đề cập tới vấn đề, phải chăng người giàu đang ở chỗ của người nghèo? Chuyên gia về bất động sản TS. Hoàng Xuân Nghĩa cũng cho rằng: “Tình hình này không mới, từ lâu đã xảy ra không ít trường hợp người thu nhập cao vào ở thế chỗ cho người thu nhập thấp, vì tại những khu nhà tại trung tâm có thuận lợi hạ tầng và dịch vụ thì không thể có giá nhà và giá dịch vụ thấp. Dẫu là người thu nhập thấp đã vào ở cũng vẫn phải nhường lại cho người thu nhập cao thậm chí chỉ để lấy khoản chênh lệch giá do được hưởng các cơ chế bao cấp, ưu đãi nào đó. TS. Hoàng Xuân Nghĩa cũng cho biết thêm, đúng là đang có mâu thuẫn ngay trong quy định chính sách: người thu nhập thấp thì không có khả năng trả nợ khoản vay gói 30.000 tỷ, chỉ người thu nhập trên 9 triệu đồng/ tháng mới có khả năng trả nợ nhưng lại không phải diện thu nhập thấp để được hưởng. Và thực tế đã xảy ra các tình huống: hoặc người có nhu cầu mua nhà đi làm bao nhiêu thứ thủ tục để chứng minh thu nhập xong lại không đúng đối tượng hoặc lại chính ngân hàng gợi ý họ chuyển sang gói vay nhà ở thương mại với lãi suất cao hơn để khỏi lãng phí công sức làm thủ tục. Căn cứ thực trạng này, thì giói 30.000 tỷ không dành cho người thu nhập thấp vì không có khả năng trả nợ.

Để đẩy nhanh tốc độ giải ngân, tôi kiến nghị cần cho doanh nghiệp vay, để xây dựng căn hộ cực nhỏ 20 – 30m2 cho người có thu nhập thấp thuê, mua. Khi đó với giá bán thấp, điều kiện khả năng tài chính trả nợ vay của ngân hàng cũng giảm theo, người nghèo có thể tiếp cận được, như vậy hiệu quả tác động về mặt kinh tế và xã hội sẽ lớn hơn rất nhiều. Tiếp theo đó là đơn giản hoá thủ tục vay, nhanh chóng giải quyết các trường hợp xin chuyển đổi dự án, giảm diện tích căn hộ để tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với điều kiện vay.

Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Thị trường bất động sản trong thời gian qua và sắp đến bị ảnh hưởng bởi các điều:

– Chính các doanh nghiệp bắt tay liên kết, tạo nên sự sôi động cho thị trường.

– Các chính sách và giải pháp của chính quyền đều thiếu hiệu quả. Cụ thể là gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã thất bại, TP.HCM chậm cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, không cho giảm diện tích căn hộ, ngăn cấm căn hộ nhỏ.

– Các quy định về thủ tục xây dựng sẽ làm thời gian đầu tư dài lâu hơn, tiền sử dụng đất tăng cao làm tăng giá thành, ký quỹ và bảo hiểm làm tăng giá bán. Những quy định sẽ làm tăng giá nhà.

– Cơ cấu căn hộ hiện nay trên thị trường bị lệch lạc, Cung không đúng Cầu:

Căn hộ A dưới 1 tỷ đồng chiếm 20%

Căn hộ B từ 1 – 2 tỷ đồng chiếm 50%

Căn hộ C trên 2 tỷ đồng chiếm 30%.

Thậm chí có nhiều khu vực như Quận 2 thì căn hộ loại C chiếm đa số. Có thể làm dư thừa căn hộ loại B và C, thiếu căn hộ loại A, gây nên bất ổn và bong bóng cho thị trường bất động sản. Thị trường BĐS TP.HCM trong thời gian tới, vẫn còn nhiều doanh nghiệp khó khăn về nguồn vốn, nhiều doanh nghiệp sẽ tiếp tục bung hàng vào cuối năm, phân khúc trung bình vẫn là phân khúc có thanh khoản ổn định nhất.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Sơn Thủy

Trả lời

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *